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       摘要：随着时间的推移，房地产新政对市场的影响已越来越清晰。在这种形势下，认清房地产市场应对调控政策相关内容的反应是我们当前的主要工作，而如何正确梳理这些现状，也将是政府相关部门下一步对房地产市场采取何种调控手段的关键。
       关键词：房地产新政；房地产市场；相关分析
       中图分类号：F293.3
       文献标识码：A
       文章编号：1001—8204(2007)04—0124—04
       自2003年6月央行出台121号文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)以来，国家对房地产行业实施的宏观调控政策一直有增无减，但房地产业因其需要的刚性和自身的惯性，继续超前向着量增价涨的态势发展。进入2005年后，国家又频繁出招整治楼市：3月17日，央行下发了调整商业银行住房信贷政策的通知；3月26日，国务院下发了“国八条”；4月27日，又提出了“新八条”；5月11日，建设部等七部委联合提出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)；5月30日国家税务总局等三部委联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》，对七部委出台的《意见》中有关事项做出了更为细化的要求。此外，2006年5月17日的“国六条”又拉开了房地产调控新的序幕；5月29日，建设部等九部委调控十五条细则出台；7月11日，建设部等五部委联合下发了171号文件，这在业界被称为“外资限炒令”；9月5日，出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，以着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题。在国家宏观调控如此重拳出击之下，房地产业过热的势头能否得到有效抑制?房地产市场向何处转变?后续的政策走向如何?已成为社会各界关注的焦点。
       一、房地产新政的背景分析
       (一)房地产泡沫论
       泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础价值的持续上涨。房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场基础价值)不符，虽然账面上价值很高，但实际上很难实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
       2004年以来，关于中国房地产市场是否存在泡沫的争论日趋激烈。以部分国际投行和部分国内经济学家为代表的一方认为，由于社会资金盲目投向房地产市场，非理性预期和过度炒作等因素的影响，中国出现了较为明显的房地产泡沫。他们指出，中国的房地产泡沫以上海和北京最为严重，上海房地产泡沫很可能在2007年就会破灭。以建设部和部分房地产开发商为代表的一方认为，我国目前不存在房地产泡沫，目前房地产业正健康向前发展，房地产市场风险仍在可控范围之内，房地产价格仍然有上升空间。
       抛开以上争论，无论房地产市场是否存在泡沫，国内外历史经验教训均已表明，越是在房地产市场形势好的时候，越是要保持清醒冷静，警惕和预防房地产市场风险。目前全国房地产市场发展总体上正常，但不排除部分地区、个别城市已有了房地产泡沫的迹象和苗头。房地产是泡沫经济的主要载体之一，会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，我国政策层应保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以预防房地产市场的“虚假繁荣”。
       (二)房地产量增价涨论
       2003年起我国大中城市房价上涨出现异常。2004年，全国房屋销售价格比上年上涨9.7％，涨幅比2003年高一倍。其中，新商品房住宅上涨幅度高于非住宅为9.4％，非住宅上涨7.1％，二手住宅上涨15％，高于新房。分地区看，全国35个大中城市房屋销售价格均有不同幅度上涨，涨幅超过10个百分点的有9个城市：上海15.9％、沈阳15.9％、南京15.3％、青岛15.3％、重庆13.9％、宁波13.9％、天津13.5％、杭州11.7％、济南10.3％。2005年以来，随着各地可开发土地资源的减少，再加上各种舆论和媒体的渲染，房价继续走高2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8％，环比上涨0.7％，其中新建商品住房销售价格同比上涨6.6％，二手住房销售价格同比上涨4.9％，非住宅商品房销售价格同比上涨5.3％。
       (三)房地产投资高温论
       近年来我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，占社会固定资产投资比重不断攀升。从总量上分析，全国房地产投资增长率与固定资产增长率基本同步，并略高于固定资产投资增长率。2006年上半年，全国固定资产投资14463亿元，同比增长21.5％；其中房地产开发投资7695亿元，同比增长24.2％，总体上看，房地产市场投资依旧在高位运行。
       分地区看，东部地区房地产企业国内贷款的增长速度达到58.8％，福建、山东、广东、江苏和上海国内贷款增长速度均超过了60％；房地产企业定金及预收款3350亿元，下降7.2％，占资金来源的比重为20.4％，比上年同期回落7.1个百分点。
       (四)房地产金融风险显现论
       从房地产开发市场上看，央行121号文件出台以前，房地产开发资金过多依赖于银行贷款。在业界，开发商70％以上的土地购置和房地产开发资金都是直接或间接来自商业银行贷款。在房地产市场的资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产开发市场运行中各环节的市场风险和信用风险。
       从房地产消费市场上看，我国个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期。根据国际经验，在发展个人房贷后的3～8年间是发生断供风险的高危期，而我国的个人住房信贷业务是2000年后才发展起来的，因此正处于这一风险期。虽然目前我国商业性个人住房贷款的不良贷款率很低，但我国个人诚信系统尚未建立，商业银行业难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查和控制。对此，在政策上不能不未雨绸缪。
       二、房地产新政内容解读
       (一)调整商业银行住房信贷政策
       为了促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。央行此次政策的调整，最重要的内容就是改变了1998年住房制度改革以来实行的个人住房贷款低于基准利率的优惠利率，开始向一般贷款基准利率回归，其主要内容包括以下几点：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则；二是提高首付比例，对房地产价格上涨过快的城市和地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％，且不搞一刀切；三是改固定罚息为动态罚息，变相提高罚息，以往房贷的罚息都是按照统一的日罚息0.021％执
       行，而今，在3月17日商业银行房贷利率上调的同时，央行又出台了一条规定，将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30％至50％”，同时给商业银行一定的自主权；四是下调超额准备金存款，在进行上述调整的同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62％下调到0.99％，法定准备金存款利率维持在1.89％不变。
       总的来看，这项政策的调整应当说具有相当的科学性和有效性。央行负责人称，房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用，金融机构将一如既往地支持房地产业的健康、持续发展。本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。
       (二)引导和调控房地产市场、稳定住房价格
       “国八条”、“新八条”和“七部委意见”出台后，从总体上讲，房地产投资增长和房价上涨过快的势头得到了初步抑制。但房地产业中的一些问题尚未得到根本解决，更多的城市房价仍在继续升高。2006年5月17日国务院出台的“国六条”是对房地产宏观调控的继续，侧重点更加明确：一是重点发展中低价位、中小套型普通商品房，并要求各地必须就住房建设结构做出具体比例规划，把调整住房建设结构视为调控的核心，使之落到实处，以抑制房价上涨过快；二是整顿房地产市场秩序的混乱状况，完善房地产市场体系，将培育二手房和租赁市场视为完善市场体系的重点，把强化房地产开发、建设、销售各环节的全过程监管、制止囤积土地行为提到了必要的高度；三是合理控制城市房屋拆迁规模，可减少被动性住房需求，缩小市场需求量，以稳定房价；四是确保中低收入阶层实际住房需求的住房供给，抑制住房流通过程中的炒作行为，以减少腐败和权力寻租的层次，为创造和谐社会，建立资源节约型、环境友好型社会铺平道路，减少社会矛盾和摩擦。因此，可以说“国六条”的针对性更强，措施更具体，为引导和调控房地产市场、稳定住房价格起到了重要作用。
       (三)完善土地管理和调控
       2006年9月5日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。这次出台的土地调控新政着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性：一是地方政府将对土地管理和耕地保护负总责，将新增建设用地控制指标纳入土地利用年度计划，以实际耕地保有量和新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核的依据，进一步明确了地方政府在土地管理和耕地保护方面的责任，防止地方政府当“甩手掌柜”；二是明令禁止“以租代征”非法占地行为，遏制“圈地风”和“租地风”，禁止擅自将农用地转为建设用地、统一制订并公布工业用地出让最低价标准、严肃惩处不按程序修改土地利用总体规划，违规调整和占用基本农田的行为；三是调整分配机制解决“土地财政”，在建立健全相关机制上下工夫，以抑制一些地方不顾实际扩张用地的冲动。同时，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理；四是强调保障被征地农民的长远生计，保证了被征地农民就业培训和社会保障工作，并且重申了征地补偿安置以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。并且这次出台的土地调控政策明确提出，被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。
       三、当前房地产市场对调控政策的反应及相关分析
       房地产宏观调控的力度不断加强，其主要目的在于将房地产市场尽快导入到正确轨道上来。一系列国家政策调整也使得房地产市场有所转变。
       (一)资本运营得到有效强化
       121号文件的出台，使商业银行对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款等方面提高了信贷门槛。银行紧收房地产项目贷款，国家对资本运营管理继续强化，开发商从银行获取的贷款途径和信贷资金越来越少，难度越来越大，一些不善于资金管理的开发商将会因此付出更多的代价。而银行房地产累收金额增速高于累放金额增速，房地产贷款还款情况进一步好转。另外，央行在不到半年内专门针对房地产的第二次“加息”，表明了一个趋势——利率将逐渐走高，而首付和罚息的提高则意味着购房门槛的抬高，这在一定程度上对炒房行为起到抑制作用，使房地产的投机属性趋弱，同时也是银行自身规避风险的一种措施。
       此外，在本轮世界景气周期中，各国CPI大多稳定在较低水平，使得各国中央银行能够容忍较低的利率，从而导致全球货币流动性过剩。目前，世界经济正处于有史以来规模最庞大的泡沫当中，这个泡沫价值据估算大约相当于全球GDP的一半。这期间，房地产跨境直接和间接投资交易额一直在上升，发达国家楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元。近年，更有超过7000亿美元的热钱流入亚洲，其中有一部分通过各种方式流入我国的房地产市场，不仅对房价上涨起到推波助澜作用，甚至一度成为受制于“国八条”的国内开发商缓解资金紧张的一条重要途径。
       (二)房地产价格得到合理平抑
       无论是“国六条”，还是七部委《意见》都只是承上启下的阶段性政策。但是《意见》第一次将“调整供应结构”和“稳定住房价格”并列为两大重点，这不仅为近期工作指明了方向，也为房地产调控的长期趋势定下了基调。这可能是迄今为止房地产新政中凸现的最大亮点。“调整供应结构”为中低收入阶层提供住房保障，是建设和谐社会和进一步推进住房改革的必然要求；“稳定住房价格”是房地产市场可持续的必要前提；地方政府的执行力又是“调整供应结构”和“稳定住房价格”目标实现的决定性因素。一系列调控政策出台后，各地区的房地产市场也纷纷有所反应。如上海和锦州的新建商品住宅销售价格同比有所下降，降幅分别为5.4％和0.5％；海口、大理和北海的二手房价格同比也有所下降，环比增幅下降的城市有13个，主要包括：呼和浩特1.5％、南京0.7％、郑州0.5％等。
       (三)土地管理力度进一步加强
       不可否认，以往的土地管理模式导致了太多问题。2003年，仅被发现的土地违法案件就有17.8万多件；在过去7年中，全国耕地减少了1亿万亩。滥批乱占土地造成的土地流失，已超过我国社会和资源承受的临界点。
       这次土地制度改革旗帜鲜明地规定，对国家明令禁止建设的、违反土地管理法等有关法律、行政法规和国家政策的在建项目，要停止建设；对不符合环保规
       定、城市规划、项目审批等建设程序以及信贷政策等要求的在建项目，要暂停建设，限期整改；对符合法律、行政法规和国家政策要求的在建项目，要在落实好项目建设条件的基础上，合理安排建设进度；对不符合法律、行政法规和国家政策要求的拟建项目，一律取消立项，严禁擅自开工建设。几道令牌的下发，对开发商来说，短期内可能会因为土地供应的不足造成房价的上扬，但长期来看，必将大浪淘沙，那些违规用地的开发商将无所遁形。
       政府对土地的严格有效管理，根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，使得一些实力不济或信誉不良的开发商在获取土地方面难度进一步增大，一些真正适应变化的新秀企业可能脱颖而出。这样，盲目高档住宅的开发和大规模建设得到了制止，新的积压得到了有效防范。另外，在招拍挂盛行的今天，也许还会出现其他与之相辅的土地运营方式，土地运转方式将出现多元化趋势。
       (四)预测体制初步建立
       “新八条”中提出要加强市场监测、完善市场信息披露制度，七部委《意见》中也指出，要整顿房地产市场秩序，增强政策透明度。理性的决策需要信息的支持，与证券市场或其他实物交易市场相比，房地产市场有信息传递慢、透明度差的特点，这无形中增加了政府制定政策、投资者和开发商进行决策时的盲目性。因此，要提高房地产市场信息的透明度，研究能科学把握市场状况和发展趋势的分析方法。最近江苏和上海等地出台了旨在提高市场交易透明度，打击暗箱炒作行为的措施，包括购房实名制、一年内期房限转、商品房销售网上备案和登记制度等。这些措施的实施，无形中增加了投资成本和投资风险，使得投机者无用武之地，真正的购房者、长期投资者得到实惠。
       四、后续值得思考的若干问题
       中旧房地产业，总体上是健康平稳地向前发展，但部分地区房地产价格确实过高，房地产开发结构也不均衡。近年来国家针对房地产行业接二连三的调控政策，说明房地产业的发展已被提升到政治高度，政府已把保证房价稳定与构建和谐社会等问题联系起来。此番宏观调控的目的不是为了打压房地产业，而是使其实现经济软着陆。为了房地产业长期健康、持续的发展，明确政策指向、把握政策力度是相当重要的。
       (一)政策的执行要体现适度原则
       房地产业是我国国民经济的支柱产业。房地产业的健康稳定发展是国民经济健康稳定发展的前提。因此，我们在执行调控政策时要体现适度原则，防止房地产业的大起大落，不能伤害国民经济的正常运行。若是房地产从一个极端(大起)走向了另一个极端(大落)，导致房地产价格骤降，不仅居民的住房资产大幅度缩水，引起社会动荡，而且贷款人与商业银行间的信用“链条”也会断裂，极易形成信用危机，产生金融风险，而房地产又是资金密集型行业，当这种金融风险大到一定程度，就有可能威胁到金融体系的稳定，甚至引发金融危机，这绝不是危言耸听。1990年日本的经济危机，1997年东南亚的金融危机都有房地产泡沫破灭的背景。李嘉诚所说的“房价上涨的时候不会死人，但下跌的时候一定会死人”，讲的就是这个道理。
       (二)政策的执行要与构建和谐社会的理念相融合
       构建全民和谐社会是当前各级政府探讨的一个重要议题。而当“让居者有其屋”的呼声和房地产价格的“涨声”越米越响的时候，国家一系列针对房地产的调控政策出台了。新政的出台无疑安抚了民心，政策的内容无疑也使人们喜出望外，但部分地区在政策的落实上却不尽人意。据分析，部分地区房价的过快上涨，均与经济适用住房政策执行不到位有关。而且，目前国内的经济适用房在建设和管理上还存在许多问题，亟须加以完善，廉租房制度也只是处于萌芽状态，需要大胆探索。对此，应用立法的方式建立经济适用房和廉租房土地、资金供应机制，以解决低收入家庭的住房问题，将经济适用住房和廉租房都纳入社会保障系统，经济适用房不应再作为商品住房的一部分进行盈利性生产。
       (三)政策的实施要体现地域差别
       我国房地产过热，是局部性的，而非全国性的。因此，在宏观调控中，就不能采取“一刀切”的做法。目前，我国广大中西部地区的房地产市场还处于刚刚启动阶段，居民的住房需求尚未得到满足。而这些地区的居民收入一般较低，其住房条件的改善需要国家政策和金融部门的支持。如果因为东部一些城市房地产的过热，而影响到中西部地区居民房地产的需求，就会造成新的不公平。如何在控制局部地区房地产过热的同时，更好地满足百姓特别是中西部地区居民的住房需求，促进这些地区的消费结构升级，是真正能够体现国家宏观调控“艺术性”的一个重大课题。
       (四)调控政策的整合性
       由于房地产市场受多重因素的影响，要抑制房价的不合理上涨，单一的政策很难奏效，必须考虑政策的整合效果。如大力执行经济适用房政策，完善土地供给制度，建立和完善政策性住房金融制度、规避金融风险，加大金融创新力度，提高房地产业信息透明度，研究房地产税费政策等方面都必须作为重点来考虑。另外，我们还应注意要使短期措施和长期政策相配合。
       (责任编辑　吴　彤)