［财富］万科冲击波
作者：王小乔 秦 旺
《人民文摘》 2008年 第06期
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2007年10月楼市渐次步入调整期以来，万科先后在8座城市——深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞——高调降价，比最高点下调了5％－30％不等。行业老大的标杆作用之下，有人跟随，有人捂盘，有人力撑，有人犹豫，有人质疑。
中国最大房地产公司的主动调整，正剧烈地冲击着业已紧绷的楼市神经。
老大哥“反水”
今年1月26日，天津万科东丽湖二期开盘，每平方米6500元的价格低于市场预期的7000到8000元，当天就被认购了200余套。没几天，一路之隔的朗钜天域将一块硕大的广告牌，宣战书一般，立在了万科售楼处的正对面。
不过，除了东丽湖及其毗邻楼盘，降价尚未传染开来。融创地产的一位经理告诉记者，好几家开发商都决定：“一定要撑着，除非确实太缺钱了。”
然而底线在哪里，谁心里都没底。
同一时期，成都万科魅力之城从最高点的6000元降到了4600元，本土地产商蓝光也迅速调低了价格。中小开发商开始密切关注另外两家大型地产公司中海和华润的动作，“如果连中海和华润也降了，我们就真的得降了”。
从2007年11月份以来，成都的成交量已经连续4个月持续下滑，一些开发商月售出套数以个位数计算。“看来真得把开盘价定得低点了。”经过了万科在深圳、广州、成都三地降价的预热，一家即将开盘的武汉开发商很干脆地做出决定。
万科在广州的调整，自2007年12月金色康苑打折开始。现如今，根据调查，广州40％的主流楼盘跌幅超过20％，其中一个甚至达到50％，万科所处的金沙洲地块领跌。而广州市国土房管局的数据也显示，均价已经从最高点的11000元左右跌去了15％。
“再也享受不到定价的快感了。”深圳一家排名前五位的地产公司对此颇有怨言，“去年是人有多大胆，楼有多高价，现在只能去做新项目了。老大哥的发言和行动，确实太有影响力了。”
万科的逻辑
在价格问题上，房地产商们历来铁板一块，同声唱多。如今，多方阵营中一员大将倒戈转向空方，而且异常坚定。这种局面前所未有，等待万科的，必然包括怨言和质疑。
SOHO董事长潘石屹，在博客中提到万科是在借市场调整之机，利用自己的影响力“清理门户”。
“如果说万科一家的行为可以左右整个市场，那是太夸大万科的实力了。”万科执行副总裁肖莉就类似评论如此回答记者。
那么，万科为什么要这么做？万科的官方回答是：“秉承快速开发快速销售的策略，在市场调整到来之时，通过合理定价，实现快速周转。”
这几乎也是万科顺利度过2005年上海低迷期的战略。
肖莉回忆，万科在2004年上海市场亢奋乐观之时，就判断到了潜伏的危险，于是从2004年底开始调整，2005年一季度加快了长三角市场的推盘速度，以致得以在二季度的调整到来时，保持了较轻的“仓位”。
2005年的年报显示，在这样一个房地产业“调控年”，万科仍实现了52.3％的增长，其中上海的销售增长是83.6％。
而此轮调整，早在半年前“万科就已经做好了降价的准备和预热”，一位接近万科的设计师透露。
在成都置信地产公司品牌经理马永林看来，万科在成都降价销售的地块成本都比较低，以目前的降价幅度，仍然能维持一定的利润空间，并支撑下一步的开发。
国金证券的一份研究报告也指出，广州万科最先降价的金色康苑虽然均价1.4万元，比当时周边的富力楼盘低3000－4000元左右，但仍能保证30％以上的毛利率，而且还抢占了客户资源，获得了市场先机。
不一样的2008
短短半年时间，地产业已经从猜测“下一个地王”变成了“下一个降价的城市”。
自2007年10月份开始的这轮调整，无论宏观调控的方式、力度，还是房地产商的反应，都呈现出了跟以往不一样的面孔。
在关于拐点的争论中，王石也不止一次地予以强调，并以此佐证自己的观点：“以往几次的拐点，都是由学者提出的。”中房集团董事长孟晓苏在近日的房地产发展年会上提到，“业内人士提出，影响更大。”
几乎所有专家和业内人士，都指出万科降价对楼市的影响。“尤其是对房地产商心理上的影响。”
对于万科来说，降价幅度最小的上海万科一天之内就收回了2.59亿元资金，显然实现了预期目标。
尽管万科的市场占有率尚未达到“清理门户”的能力，但降价效应导致一些地产商资金链吃紧，确实可能给万科带来并购式扩张的机会。
2006年和2007年，万科均分别斥资40余亿元，并购了3个项目。但仅仅2008年1月份，万科就已耗资26亿元，并购了4个项目。
（摘自《南方周末》2008.3）