日前，中国国土资源部一位官员表示，政府应调整鼓励全民买房的政策导向，倡导中低收入家庭租房居住。那么，国外家庭的租房情况如何？国外政府对居民租房持何态度？请看记者从东京、纽约和柏林发回的报道
柏林：三分之二家庭租房
刘向
德国首都柏林拥有180多万套住房。与中国城市住房结构中自住产权房占多数不同，这里三分之二以上的房子是供出租的公寓楼住宅。
“房租明镜”规范价格
根据最新的《柏林住宅市场报告》，72%的柏林住房为私人房地产公司或者私人业主所有，11%的住宅属于公共住宅建筑合作社，其余17%为6家市属住宅建筑公司所有。
德国的房地产公司可以分为住宅建筑公司和公共住宅建筑合作社。后者比较特殊，相当于一个联合会，人们购买公共住宅建设合作社一定份额或者缴纳一定会费，便成为该合作社成员，就有权利租住该合作社所属住房。市属住宅建筑公司和私人公司都是完全普通的公司形式，区别仅在于所有人不同：柏林州政府在市属公司中占有大部分股份，私人公司所有人则是个体所有者。
无论是租住公共住宅建筑合作社的房子，还是私人或市属房地产公司的房子，在租金价格上并没有大的差别。2004年，柏林市住房税后冷租（即租金中不包括水电暖等开支）为每平方米约4.49欧元，“社会住房”的租金约为4.48欧元。
在德国多数城市，房租价格都有章可循，那就是为各方认可的“房租明镜”。“房租明镜”一般由各个城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构在对住房情况进行综合评估后共同制作的，每两年重新制订一次。“房租明镜”在租房者和房主中间都很有权威性。就连法院在判决有关住房租金的纠纷时，也会优先参考它。
在柏林，“房租明镜”适用于大约120万套公寓楼住房，但不包括社会住房以及单户或双户别墅。
政府支持“社会住房”
几十年来德国规范住宅市场的法律基础是《住宅建筑法Ⅱ》。这项法律规定，政府必须为社会各个阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金等方面为不同阶层量身定做，满足不同阶层需求。除了提供质优价廉的住房，《住宅建筑法Ⅱ》还规定政府要帮助民众购买自住房产。
战后联邦德国“社会住房”建设初期包括两大内容：一是供出租的公寓楼和合作社住宅，一是针对法定群体住宅房产的资助。通过不同的补贴方式（建筑费用补贴、支出补贴或减息），使这类住房以低于成本的租金供应低收入阶层。一些特殊群体，如单亲家庭、多子女家庭、残疾人等，也是这种住房的优先考虑对象。
柏林有大约22.5万套“社会住房”，专供低收入者租住。住宅建筑公司和公共住宅建筑合作社都有这类住房。市属房地产公司受委托有义务为社会广大阶层提供相应的住房和服务社区。它应该确保帮助租房人群中的特殊群体，例如失业和低收入人群，找到合适的住房。“社会住房”由柏林市政府提供资金支持建造，针对那些在住房市场上无法满足需求的特殊群体。
由于柏林经济状况比较困难，政府负债逐渐增加，过去几年来政府在“社会住房”上的投资有所削弱，“社会住房”的租金价格有所上升。
向低收入者倾斜
向低收入阶层倾斜一直是德国政府住房政策的重要内容。近年来，政府由以往建造“社会住房”转变为资助“社会住房”。尽管《住宅建筑法Ⅱ》确立的房地产市场大体框架，能够满足社会广大阶层的居住需求，但毕竟还有少数人单靠自己的力量买不起房子。在社会住宅资助框架内，私人投资者和地方房地产公司如果向困难家庭提供质优价廉的住房，将得到政府资助。政府将帮助对现有住房进行翻新改造，适合这类家庭入住。在许多州和地区，那些提供适合老年人和残疾人居住房的开发商也将得到资助。
德国住房和房租政策以市场化为主，住房金是一个补偿成分。德国政府采取了一些措施，帮助中低收入的居民购买住房。根据居民工资收入的多少以及其他特殊情况，德国政府提供数量不等的住房补贴，资助他们租房或购房。住房金帮助低收入家庭能够住上合适的房子，同时有能力承担租金负担，资助人们在购买房产时能够承担合理的买房负担。在德国，只要满足了法定条件，公民都有权享受住房补贴。
纽约：出租房分三大类
王波
纽约的出租房大致可分为三大类，即市场价出租房、调控租金房和补贴租金房。市场价出租房的房租多少和如何续租由房东与房客商议决定，而调控租金出租房的房租和续租的条件受到法律的制约，而补贴租金房的房租直接或间接得到政府住房计划的补贴。
市场价出租房包括那些房租从来没有受到调控管理的房屋，以及过去曾经受过调控管理、后又取消了调控管理的房屋。在一般情况下，拥有一至五套单元房的公寓楼中的空闲房屋，以及月租超过2000美元的公寓房都属于这一范畴。而由合作公寓和实行分契共管的公寓房房主出租的房屋一般也属于市场价出租房。1974年1月以后翻新或新建的房屋一般不实行调控房租，除非房主是某些特殊的免税计划的直接受益人。
调控租金房主要包括控制租金房和稳定租金房两种。控制租金房或后来走向市场，或在房客迁出后成为稳定租金房，因此一般不会出现闲置的控制租金房。纽约市现有的大约200万套公寓房中属于稳定租金房的约占一半，这些房屋中每年约有10万套进入待租状态，如果其合法月租超过了2000美元，这类房屋一旦闲置后即可解除对其房租的调控，成为市场价出租房；如果其月租没有超过2000美元，则该房即使处于待租状态，也仍然属于调控租金房。一般认为，实行调控租金的出租房具有以下特征：楼房修建的年代应早于1974年，楼内应当至少有6套单元房，月租应低于2000美元。调控租金房的房主可以享受政府减免房地产税等优惠政策。
补贴租金房一般包括政府资助的各种类型住房。
租到租金稳定公寓房的住户，除了其房租的调整受到有关法律的制约这一好处之外，与市场价出租房的房客相比，他们还享有更多的法律保护。按照纽约法律规定，房租稳定公寓房的房租每年由纽约房租指导理事会调节，纽约州的住房与社区振兴部只允许在对房屋进行了重大修建工程，或房主承受了较大损失后额外提高房租。所有提高房租的行为都要有法律或行政命令作为依据。
房客有续租的权利，如果没有具体的法律依据授权房主中止租赁关系，房客有权在现有的租赁合同到期的90天至150天前得以续租，房客可选择签订一年或两年的租约。此外，除非出现房租稳定法案各项条款明确规定的情况，房主不得将房客逐出住房。
房客有权享受与其房屋有关的服务，并保证这种服务的质量不得下降的权利。房客还可将自己所住的租金稳定公寓房转租给自己的家人或他人。
正是由于租金稳定住房具有的这些好处，纽约人对这类住房有着巨大的需求。
纽约房租指导理事会所做的一项调查显示，2005年租金稳定住房的数量减少了7378套，与2004年相比，减幅增加了57%。减少的主要原因是房客的收入超过有关法律的规定。1997年经过修改的房租管理改革法案规定，租金稳定住房的房客家庭总收入如果在过去的两年内都超过17.5万美元，房主可申请在租房合同期满时取消对房租的调控管理。2005年由于这一原因而减少的租金稳定住房为265套，比2004年的减幅增加了37%。
减少的另一个原因是房主可以在租金稳定住房出现闲置时，依据有关法律的规定申请将房租提高至2000美元，从而达到取消对房租进行调控管理的门槛。
纽约市相关部门推出了一些住房计划，对增加廉价出租房的供应起了重要影响。根据这些住房计划的规定，纽约市新建住房如果接受对其房租的调控管理，可以选择享受免交房地产税的优惠。一些住房计划还对进行过翻修改建的现有住房也提供减免房地产税的优惠。一些房主权衡利弊，选择了让其房产在享受优惠期间接受对房租实行调控管理的方案。2005年共有6667个住房单元加入了租金稳定序列，同时，有14045个住房单元退出了这一序列。
东京：建造“公营住宅”
钟沈军
日本是世界上消费最高的国家之一，东京更是一个高消费的国际化大都市，房价居高不下。东京如何帮助低收入者解决住房难题？
针对贫困群体，日本特别制定了一系列如《生活保护法》等法律法规，健全和完善了生活保障体制。
依据《生活保护法》，东京的低收入者可以申请住宅补贴等最低生活保障。比如，一名单身老人，每月可以领到10.655万日元的基本生活费。另外还可以领取住宅补贴、高龄补贴等其他费用。一个四人以下的家庭基数为3.4万日元至5.86万日元，另外再加上每人1.17万至4.78万日元的按人头计发的基本生活费用。如果是母子单亲家庭，还有单亲家庭补贴等。在冬天，不同的地区还有数额不等的取暖补贴。
日本还制定有《公营住宅法》，对公营住宅做出了详细的规定。所谓公营住宅，就是由日本各级政府建造并管理的向低收入者出租的住宅。由东京都政府管理的叫都营住宅，由县政府管理的叫县营住宅，由区政府管理的叫区营住宅，由市政府管理的就叫市营住宅。
在东京都，都营住宅布点较多，而且并不都是建在距离市中心很远的地段，与印象中救济性的“贫民窟”完全不同，很多的都营住宅外观一点不寒酸。相反，给人的却是厚实、坚固的印象。
这种出租住宅的租金标准是根据家庭收入情况制定的，尽管是相同的住宅楼和面积相当的房间，但只要家庭收入不同，其租金也就不尽相同，租金的最大差距在5倍左右。当然，家庭人均年收入超过一定的幅度，就不能享有租用廉价都营住宅。
都营住宅采用申请、登记并排队摇号抽签的方式解决租用权的分配问题。但在摇号抽签时，首先高龄家庭、单亲家庭会受到较好关照，这些家庭中签的几率是普通家庭的 7倍。也就是说一般家庭只能领一个号，但高龄和单亲家庭可以领到7个号。其次，多子女家庭中签的几率是普通家庭的三四倍。当然，地段偏远，交通不便的远郊区都营住宅的竞争就没有那么激烈，有比较多的机会中签，只要报上几次名基本上都能得到租赁权。
据东京都政府有关部门介绍，由于要降低管理成本和维修成本，都营住宅都是集体公寓大楼式的建筑，没有单独的平房和小楼。住都营公寓的条件基本上是家庭，单身的学生不能入住。
（7月27日《参考消息》，作者为该报记者）