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       [关键词]可持续发展；房地产开发；环境保护
       [摘要]可持续发展战略是我国的基本发展战略，为社会各个产业发展的指导原则。目前我国房地产业在迅速发展的同时，也出现了一些与可持续发展不相协调的问题。本文在对这些问题进行分析的基础上，探求在房地产开发中导入可持续发展理念的途径，以期实现房地产业的可持续发展。
       [中图分类号]
       [文献标识码]A
       [文章编号]1003-8353(2007)03-0159-03
       近年来，房地产业已成为我国国民经济支柱产业，即使在2005年国家进行宏观调控的背景下，其增长率仍在20％以上，房地产业对GDP的贡献率在8％以上。但同时，房地产开发建设对环境的破坏和污染正在加剧，它所带来的环境问题也不断涌现，这与我国提倡并实施的可持续发展战略是矛盾的，如何实现房地产业的可持续发展，使二者能够和谐统一、相辅相成还需要相关制度尤其是法律制度的完善。
       一、环境保护与可持续发展原则
       环境与发展相互依靠，相互促进。环境是人类赖以生存和发展的基础，发展是促进环境保护的前提条件。可持续发展战略思想形成于20世纪80年代，是20世纪关于人类社会发展的最伟大的研究成果之一，是在对传统的工业文明和发展模式进行深刻反思的基础上形成的一种新的发展观和发展模式，也是迄今为止人类历史上最为普遍接受的发展战略。
       1992年联合国环境与发展大会后，我国政府组织制定了《中国21世纪议程一中国21世纪人口、环境与发展白皮书》，随后又制定了《中国21世纪初可持续发展行动纲要》，从此拉开了我国可持续发展的序幕。解读可持续发展纲要的内容可知，其基本思想就是坚持以人为本，以人与自然和谐为主线，以经济发展为核心，以提高人民群众生活质量为根本出发点，以科技与体制创新为突破口，全面推进经济、社会、人口、资源和生态环境相协调。在可持续发展纲要中，还明确提出要合理开发和高效利用资源，不断提高资源的承载能力，建成可持续利用的保障体系和重要资源的战略储备体系。《中国21世纪初可持续发展行动纲要》的内容涉及到经济、社会、资源利用、生态保护等各个层面，为企业、组织、个人制定了统一行为标准，要求人们不仅重视经济增长的数量，更应重视经济发展的质量；要求人们改变原有的经济观念、生产模式和消费模式，强调节能和无污染生产，使经济发展处于生态的可承受范围之内，以达到经济与环境效益的统一。
       可持续发展战略的实施，要求我国法制建设应以可持续发展为中心，以实现人与自然的和谐作为出发点和归宿点，重新调整立法目的、立法原则、立法体系、立法内容，并对不符合可持续发展的高投入、高消耗、低产出、低效益的粗放型经济增长方式予以禁止和制裁，对符合可持续发展的低能耗、低物耗的集约型经济增长方式予以促进和鼓励；要求对污染控制从源头抓起，推行“预防优先”原则，采取清洁生产方式，实现废物无害化、资源化；要求将环境视为未来和当今社会的基本资源，把可持续发展融入经济和社会的各个领域。此外，还要求把对环境的负荷减少到最低限度，实行综合的环境整治计划，以确保我国当代人民及其子孙后代均能以与自然相和谐的方式，过健康而富有的生活。我国的国情决定了我国必须走可持续发展道路。因此，应尽快将可持续发展战略融入我国环境保护法律当中，通过法律的强制性、调控性、规范性和指引性，宣传战略思想，贯彻战略内容，明确目的，调整人们的行为。
       二、我国房地产业在可持续
       发展方面存在的问题
       房地产业与国民经济其他行业有巨大的关联作用，是为实现某一经济增长目标可以考虑优先发展的行业。但是，作为优先发展行业必须具备这些条件：房地产发展水平的提高必须与其城市经济、国民经济的发展状况相适应，与居民的收入水平、消费特点相适应，需要有一定的社会条件、资源和环境提供保障。近年来，我国一些地方政府对房地产高速增长目标的过分追求，忽视了这些条件，结果造成了大量资源浪费与环境污染，违背了经济、社会、环境可持续发展的客观规律，其主要表现：
       (一)开发失控。无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失
       我国近十年来耕地大约以每年960万亩的速度减少，主要原因是由于我国的城市规划主要以规模大为目标，不断地向外粗放扩张，而且城市土地的使用及管理存在着行政划拨与有偿出让双轨制，致使房地产的开发失控，无序发展。仅1992--1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时，全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1．5万平方公里，相当于当时全国城市建成区的总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右，其余皆处于闲置状态。而开发区的长期闲置，缺乏有效的管理，又造成植被的严重破坏，水土资源的大量流失。
       (二)总量性、结构性供求失衡，造成大量商品房空置
       1993年底，我国空置商品房达5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米，目前还呈现出增加的趋势。这种局面，意味着有大量的资金沉淀在空置房产上无法收回，意味着许多房地产开发公司的经营状况受到影响，银行信贷受到严重威胁。而造成这种局面的原因主要有两方面：
       1．总量性供过于求。由于受1992--1993年房地产过热的滞后影响，开发商预期收益看好，竞相投资，甚至包括一部分盲目投资，这些投资经过一个或短或长的周期而在近年陆续转为现实供给，加上房价收入比过大(我国为10—15，大大高于国际公认标准3--6的水平)，而房地产价格的变化余地和弹性不大，以及住房金融的滞后等原因，导致了空置商品房呈现出供给增加幅度较大的现象。
       2．结构性供求失衡。由于高档房产要比普通住宅的开发利润率高出许多，所以不但是开发商热衷于高档房地产开发，连金融机构资金的信贷方向也向高档房地产大幅度倾斜。结果出现了：城市房地产开发中，大型商场、高档办公楼、高档宾馆过多，商业娱乐房过多，而民用住宅比重太小；住宅开发中高档别墅太多，而普通住房太少等。于是一方面，许多居民尚未解决住房问题，另一方面，却积压了大量的空置商品房。目前全国人均居住面积小于4平方米的有325万户．而且还以每年40万户的速度增加，以及还有3340万平方米危房亟待更新。
       (三)房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大的破坏
       我国房地产业最大的特点是开发企业数量多而规模小，1999年房地产开发企业达25762个，但是其平均固定资产却不超过5000万元。房地产业是一个高投资、高风险的行业。企业规模过小，不仅没有充足的资金与技术来建造在保护环境和节约资源方面有较高效率的建筑，而且在观念与管理水平上也往往局限于满足眼前利益。这种经营方式不可避免的导致了大量短期行为，从而出现外部环境的不经济。具
       体表现为：开发区的盲目设置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些开发商甚至无视城市规划，随意毁林毁草，减少公共绿地，随意破坏人文景观，违章建设；在建筑、装修材料应用上，一些开发商为了削减成本，往往通过采用耗能大、质量低劣的产品和偷工减料等手段来达到目的。结果是许多开发区建成后，开发区空气质量差，有害物质含量超标，建筑质量、公共绿地面积、污水和垃圾处理率不达标，破坏了生态环境。
       (四)房屋的设计、布局不合理，科技含量低，造成资源的浪费和破坏
       长期以来，我国在房屋设计上往往对“发展”因素考虑不足，致使许多住宅区房屋外型设计普遍存在平面形式单一，方型塔和长条板楼偏多的现象。这种千篇一律、缺乏个性的建筑模式不但违背了我国地域间千差万别的国情，而且很难形成因地制宜、与城市背景相协调的合理布局，结果造成了当地自然资源的浪费和破坏。而在房屋室内设计上，不是盲目追求大面积，忽视功能质量，就是结构设计缺陷多，布局欠妥，使用不便，使居住功能与现实需求严重脱节，造成面积浪费。另外房屋的科技含量低，一是体现在建筑材料的利用方面，有相当部分直接来自于自然环境(比如木材、红砖等)；二是结构设计不合理，需求材料数量多、质量不高、技术粗糙。这样不但存在着资源的浪费，同样也存在着质量及安全隐患。
       三、房地产开发的可持续发展
       在人口急剧膨胀、技术高速发展、经济不断增长的今天，地球上的自然资源已越来越显珍贵，我们身处其中的生态环境已面临着越来越大的威胁。如果我们在包括房地产开发的一切经济活动中，都能充分尊重自然规律，重视对自然资源的合理利用，重视对生态环境的改良和保护，尽我们所能最大限度地善待我们的生存环境，那么，大自然一定会给予人类以最优厚的长期回报，我们的子孙后代也一定会敬佩我们的远见并继承我们的理念。反之，如果我们藐视自然规律，挥霍、滥用甚至破坏极其宝贵的自然资源和生态环境，那么，大自然一定会以最严厉的方式惩罚人类，这将给我们的子孙后代带来巨大的灾难。由于生态环境的保护不可避免地会触动部分房地产开发商的局部和短期利益，因此，必然会遇到相当大的阻力。在这一方面，政府应积极通过宏观调控手段和必要的强制性措施，维护生态环境。同时，房地产开发商也应当意识到生态环境保护虽然可能会在一定程度上限制其局部和短期利益，但对其自身的长期发展却非常重要，或者说，这其实也是其自身能否获得可持续性发展能力的一个重要因素。生态环境保护和城市房地产开发既相互制约又可以相互促进，因此，必须将“生态环境可持续发展”的理念贯穿于整个城市房地产开发过程中，使城市开发建设和生态环境保护两者达到协调统一，并进而促进城市的生态环境、经济环境和社会环境统一、平衡、协调、和谐的发展。
       从我国房地产业发展中出现的问题来看，房地产的开发一定程度上已经偏离了可持续发展的基本方向。要把房地产业纳入可持续发展轨道，实现房地产业可持续发展，必须做到以下几点：
       (一)规范土地管理与规划管理的关系，提高城市规划的科学性
       首先，要加强宏观调控和管理，以生态经济发展规律为依据，制定土地开发利用总体规划。一方面要在人口密度、资源潜力、环境容量与生态承受力允许的限度内，规划城市各项用地，确定合理的地积比及建筑物的高度和深度，以求得到足够的蓝色和自由空间；另一方面要调整现有城市土地利用格局，包括调整能源结构及利用方式、工商业和住宅布局，实现合理的功能分区，注意交叉污染、居住区与商业贸易区及工作地的过分分散，保持城市经济活动与服务设施之间的平衡。同时，还要建立土地利用绿线制度，每个城市都要规定发展边界、利用保护性绿地包围所有分散的城市各功能区，把城市生态经济系统的合理空间秩序，体现在整个城市空间的有计划的布局之中，避免把城市污染转嫁迁移到郊县农村，以保护农地和郊外风景自然环境，以及城市和农村的整体生态平衡。改革目前城市土地管理制度，特别着重改革城市土地使用上的行政划拨制度，严格界定行政划拨供地范围，逐步提高竞争性土地出让的比例；同时，编制城市体系规划，在城市体系规划的控制下，编制城市规划。城市规划要与土地利用总体规划相适应、相衔接，城市用地规模不得突破土地利用总体规划。对项目不符合总体规划的一律不批给土地，土地不经过规划设计的不准开发。不按规划乱占地、乱开发的，应该进行梳理和整治，并且严禁土地使用权的炒作，进一步完善土地管理体制。土地市场的“恶庄”行为更具隐蔽性和危害性。因此政府要强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应，做到土地利用年度计划与市场需求相统一，并且全国、各地的土地供应要有统一的协调机制。国家、省市级政府应加大土地供应的宏观调控力度，严防土地失控、透支状况。同时，还要正确处理好土地的供应结构。土地出让一律按“三公”原则实行招投标、拍卖制度，防止土地市场的炒作和国有资产的流失。此外，对土地历史遗留问题的处理，建议政府出台的相关法律、政策要规范运作，要有约束性和严肃性，可以通过收回、收购、兼并、拍卖、储备等方式实现政府对土地的垄断。
       (二)重视环境保护，维护生态平衡
       可持续发展的核心是生态的可持续性。社区生态系统是在自然生态系统的基础上通过房地产开发建设而形成人工生态系统。因此，处理好这个系统的基本问题就在于处理好人、自然与技术之间的关系。房地产开发应当顺应自然．在遵循自然规律的基础上为人服务，技术是人与自然发生关系的中介。居住区的规划与开发，要充分保护生态环境，尽量保护开发区域内的原有植被，同时，大量引种地带性植被和树种，通过物种的多样性，来改善周围局部小气候。当前房地产开发企业进行住宅区绿化时，忽视植物多样性改善局部气候的作用，机械照搬国外的绿化模式，大量使用人工草皮，引进名贵的树种，只求视觉上的效果，不求生态环境的营造。这种绿化模式，不但前期绿化投资高，而且后期养护浪费大量的淡水资源，其结果是，社区生态愈来愈趋简单化，这不仅使住宅区失去生物景观之美，而且严重破坏了生态系统的服务功能。社区环境的绿化应该摈弃这种模式，将自然引入住宅区内，在保持一定的原有植被的基础上，大量引用地带性植被或者当地适宜的植物，利用不同物种在时间、空间和营养生态位上的差异来合理搭配物种，形成乔灌草结合、和谐有序的生态系统。这种系统，能够充分利用自然条件，不仅绿化前期投资低，养护方便，节约水资源，而且最大限度地保护了区域内的自然环境。
       房地产的规划布局、建设与后期物业管理都应有超前的生态观念。在充分利用自然地貌、资源的基础上，创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。首先，在房地产开发项目选址上，尽量少占或不占耕地、生态林地，不影响风景名胜、人文景观，应在荒地、废弃地上进行建设开发。其次，应建立规范的房地产建筑质量保障制度，通过消费市场约束机制，抵制劣质、有毒材料的使用。第三，大力推进房地产建筑节能工作，在保证建筑功能质量的前提下，采取有效的节能技术与管理措施，大幅度降低建筑能耗，达到既居住舒适，又能节约能源和改善环境的目的。第四，在城市规划区内逐步形成一定规模的绿化带和绿化区域，提高绿化质量和城市园林水平，构造合理的城市绿化系统；改善城市交通、供水状况，提高城市生活垃圾、污水无害化处理率，发展固体废弃物的处理与回收再利用，从根本上改善居住环境。
       (三)对城市文化环境的保护
       房地产开发建设中的可持续发展理念还应体现在对城市及社区文化资源的保护上。住宅建筑一般占城市建筑的60％～70％，不论是居住环境还是建筑形象，对城市文化环境的营造都具有很大的影响。近年来，我国沿海一些早期受西方文化影响较深的城市，现在为了城市大环境的协调，在恰当的地段建设了一些颇具西洋古典风格的建筑，倒也合情合理。但一些内陆城市流行的“欧陆风”，则是不伦不类的文化错位。开发商在社区景观环境营造、规划设计中应该追寻历史，应该对历史文化资源进行挖掘与传承，应当延续城市历史发展文脉。
       (四)提高房屋设计水平，加大高新技术含量
       我国幅员辽阔，地域之间的地形地貌、气候特征、地域位置千差万别。因此，房屋设计布局应因地制宜，合理利用当地自然资源，从空间、生态、视觉、人文、文化、智能及管理等方面人手，从总体布局、平面布置、建筑设备、节能及造型等方面来提高设计水平。建立“以人为本”的设计观念，在保证设计原则和科学性的同时兼顾人们对房屋的个性追求，树立适度的超前设计意识，使房屋的设计思路跟上时代发展的步伐。加快新技术、新材料与新工艺的标准化、系列化进程；房屋设计上要选择各种新的设计模式，促进新产品的应用与推广，以大幅度地提高房屋的科技含量，从而使房地产业走上可持续发展之路。
       [责任编辑：王成利]