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       自从网友提出要谈谈拆迁，我没空但是却记住了。我知道最近几年国内拆迁造成的风波很多，但是我对国内情况了解不透，不好贸然评论的。而美国的情况，实在是相差很大。有人为我担心，怕我掉到什么政治圈套里面去，实在是没必要。政治这个词，美国人和我们中国人用法相差很大。美国人只有在party派活动、竞选、立法议会辩论这一类的场合，称之为政治。政府的运作，行政归行政，司法归司法，都不叫政治。至于老百姓的看法，和party派观点无关就不叫政治。所以，“发动一场政治运动”，在美国根本就是一种负面的话语。那位为我担心的朋友，实在是对美国的个人自由太没有概念了。
       再说，我记住了普林西普的要求，却不知从何说起，怎么办？前几天在小镇上买吃的，出门的时候花两毛五分钱买了一份我们这个县的报纸。我们这个县，这个小镇，人口到不了我们国内的一个乡，却也有两份独立的报纸、周刊。买报纸的原因是，头版头条新闻，县区划委员会否决了某开发商的小区计划。
       咱们就从这区划委员会（ZONINGBOARD）说起好了。
       我们这个县，大概和美国所有的县一样，有一个区划委员会。说“大概”，是因为美国的联邦制和地方自治原则，理论上说，各个县可以自行其是，不是上面统一规定，我没有经过研究核实，永远不敢丢开这个“大概”。区划委员会负责对本县实行区域规划的立法，这样的地方法规叫ordinance，它和国会或州议会通过的成文法案（叫bill或act，或者统称为成文法statute）不同，是很具体的本地的规定，具体到每一块地的用法。
       区划委员会的成员是六人，全部普选产生，定期改选。这六人在我们这个县，全部是兼职的，都有自己赖以谋生的职业。当区划委员，对他们来说，是为公众服务。不过，他们有时候其实也很忙。为什么呢？
       有关土地用法的ordinance，规定得非常详细。美国人喜欢规范化，土地的用法都编成代码，分门别类。比如我们这个穷乡僻壤，土地分成农业区，居住区，商业区，工业区，其中又分成高密度，中密度，低密度，等等。各类土地的建筑，用途，包括建筑面积，最高高度等等，都预先分类编码。然后，全县每一寸土地，不管所有权是谁的，都有一个区域规划的代码。法律要求你，服从这一代码的规定。
       那么，为什么区划委员会有时候还是很忙呢？不是有ordinance规定好了吗？
       因为他们也在不断建设，情况在不断变化。
       要讲清这个过程，没有比我们自己的亲身经历更简单的了。可能有些朋友已经知道，我们两人曾经穷人的事情穷办法，自己动手给自己盖了一栋房子，这就有了一点故事。
       我们到美国一年后，买了一块地，地上有一栋已经一百多年的农舍，还有歪斜的谷仓。一百多年前，门口大概是偶然有马车经过的农家小道，现在却是98号州级公路，日夜有呼啸的大卡车飞驶而过，排山倒海。冬天，寒风透屋，可以看到自己的裤腿随风摆动，很冷。我们在这农舍里一住十年。偶然有几次客人来的时候，我们非常抱歉，因为居住生活的条件实在是不怎么样。
       妻子是学建筑的。我们俩都在建筑工地上工作过。到美国以后，也涉及过建筑相关行当，经常跑建筑材料商店。美国的建筑工具，材料配件，多，好，价格也合理，叫人爱不释手。我们给别人盖过那么多房子，现在，自然想，为什么不给自己盖一栋？自己动手，丰衣足食嘛！
       当我们一分一分地攒钱，差不多的时候，就打算在远离公路的树林深处，盖一栋房子。自己动手。
       盖房子的第一件事，到附近小镇上，县的建筑管理部门，申请许可证。这个部门的女士，第一件事，查一下我们这块地的区划代码，是不是符合县里ordinance的要求。这一查，问题来了。根据已有地规划，不可以。
       我妻子到小镇去申请许可。
       县上办事的女士一查ordinance，说我们的这块地，属于低密度农业性质。这么大面积的地上，只能有一栋居住建筑。有了百年老屋，就不能盖新房子了。
       那怎么办？
       办公女士态度非常和蔼，说你们有几个选择：
       一是把百年老屋拆了。那我们住哪儿去？两个人动手盖房子，可不是一天两天能盖得起来的。后来事实是，我们用了整整一年才完成。这女士倒很理解，她说有很多人自己盖房子。你可以继续住老房子，但是必须保证，在搬进新房子以前，把老屋拆除。
       拆老屋谈何容易，再说，好好的百年老屋，为什么要拆掉。我们有很多零杂东西，书籍图画，是打算以后放在老屋里的。我们不愿拆。
       那么，女士说，第二个选择是，向县区划委员会提出申请，改变我们这块地的代码。这叫rezoning，重新规划。
       这就要兜回来说到，为什么区划委员会有时候很忙，为什么我要买当地报纸做个实例了。
       如果诸位有耐心读我上面给出的联邦最高法院的判例，就会读到，联邦最高法院很久以前就指出，各地区域规划的ordinance，涉及土地的价值，一个ordinance下来，就可能让某人的土地大大增值，也可能让某人的土地大大贬值，所以，所有这些ordinance，都必须是“可以争论的”。所以，能够有法律效果的区划ordinance，都必须举行公开的听证会，听取公众的意见，并且由区划委员会公开表决。
       这就是我买的当地报纸上的头条新闻之背景。同一期报纸上，还有一系列十几个公开听证会的通知。比如，有一个老人，申请将自己的土地分成两块，以便送一块给自己的女儿，让女儿女婿盖一栋房子。
       办公女士给我妻子的第二个主意就是，申请rezoning，这必须启动申请、听证、表决的程序。这个申请倒花不了多少钱，但是要等听证会安排，要出席听证会，向与会的区划委员和愿意来开会的邻居们阐述我们的理由，然后等待委员会表决。这里面内在的道理是：你的土地上增加了建筑物，会影响相邻土地的景观和价值。所以，这样的改变必须是debatable的。
       这个方案的最大问题是，听证会以后，区划委员会的表决仍然可能否决我们的申请。
       妻子没办法了，只好继续向办公女士讨教，这原有的ordinance到底是怎么回事，其中的合理逻辑是什么？办公女士很有耐心，解释说，因为这是低密度农业区，这是为了保障农业区里的合理居住密度。妻子连忙说，我们没有改变居住密度，我们还是住两个人，原来的百年老屋用来做储藏了。办公女士说，根据ordinance，农业区的生产性质的储藏建筑，只能是谷仓，或者是活动房屋trailer，不能是真正的房子。这一点马上让我妻子抓住，问为什么？真正的房子，尽管是百年老屋，看起来也比谷仓或者trailer像模像样，为什么谷仓可以，百年老屋就不可以？
       办公女士承认，这ordinance听起来确实没有道理，可是她皱眉头说，ordinance是这样说的，她也没有办法。她不能给我们许可证。
       这时候，我妻子说了一句很美国化的话：
       “I will see you in the court.”（我将在法庭上见你。）
       我们一向听说，美国人喜欢打官司。其实，打官司花钱费力还可能打输，谁也不愿意没事打官司的。从某种意义上来说，可以说美国人是最怕打官司的。但是，我妻子可以心平气和地向办公女士说出那句话，却很典型地表现出了美国人在同样走投无路的情况下，比别人多一条路，那就是，法庭的门是开着的，你觉得你有理，你觉得你受了伤害，你就上法庭去，走司法程序。你永远知道，法庭是中立的，是独立的，是和你现在陷在其中走投无路的陷阱没有利害纠葛的。你最后还有一个讲理的地方，你可以把官司打到最高法院，穷尽司法程序。
       
       可是，很多时候，如果你确实有理的话，别人也看得出来，“法庭上见”就成了一种表态。
       办公女士听了以后，回答很有意思。她说，我们最好不要法庭上见。她说，我会向区划委员会汇报，会向县政府的法律顾问汇报，先自我检讨ordinance，评估县政府在法庭上的形势，争取县政府先找出解决办法。请过几天再来。
       几天以后，妻子再去找办公女士。办公女士笑嘻嘻的，满怀喜悦地告诉妻子，县政府的法律顾问研读了以前的相关ordinance以后，对区划委员会说，根据州法庭这几年的类似案件的判决结果，如果此案上法庭的话，县政府几乎没有胜诉的机会。区划委员会决定，废除这一条只有谷仓和trailer才可以做储藏建筑的ordinance。妻子顺利地拿到了盖房子的许可。
       我想简单阐述我自己得出的我们可以从美国制度中借鉴的三条原则：
       第一，房地产开发的有关法律和方案，要成为多数人都心悦诚服的共同游戏规则，则必须在一定程度上是公开的，开放的，可以争论的。
       美国的房地产方案要经过区划委员会，区划委员会是民选的，它的决定都要走一定的程序，主要是向公众开放的公开听证会。老百姓可以提提疑问。利益和观点冲突太大，还可以组织起来，表达自己，搞点示威，在门口插上“No Rezoning”!的标语牌。
       第二，民众面对的官商，开发方案，拆迁命令，地方上的ordinance，都必须是可以在司法上挑战的。我们国内报道的拆迁风波，说给美国人听他们是一点听不懂。他们会大惑不解：这些人干吗不上法庭？
       现在聊我体会的第三点：房地产开发需要拆迁的时候，公平的补偿是一条不可忽视的原则。
       当公众利益和私人财产权发生冲突的时候，拆还是不拆，不是一边说了算，而是要求按照宪法第五修正案，必须给出合理的补偿；另外，按照宪法第十四修正案的要求，公民可以寻求法律正当程序，他是有权和政府抗衡的。比如，他可以说，政府的补偿不合理，政府的程序不公正。
       认为私人财产权在公众利益前面就一定要让步，这是一种误会。
       我可以给你举一个例子。我现在工作的城市，是我们州里轮到第三的城市，有本州最老最大的大学。在市中心边缘，有一片老住宅区，刚好是一个小山包。街道还是石块铺的，环境极其幽静。其中一条街，叫Flynt Street。这条街来回双车道，在经过小山包顶，和另一条街相交的地方，有一棵参天大树，一棵老橡树，长在路边。围着树干有一圈栏杆，占掉了这条街的一个车道。来往车辆到此就得看对面是不是有车，停下等对面没车的时候才通过。
       这是一种你在其他地方看不到的突兀现象，一棵树占掉了一边的车道，迫使所有车辆让步。这也恐怕是世界上独一无二的树，因为它是本城著名的“拥有自己的树”（The tree that owns itself）。
       这来自于近二百年前本城某居民的遗嘱。
       近两百年前，本城一居民后院有一棵老橡树，这棵树给了他很大乐趣。他老的时候，想想死后不知道别人会怎么对待这棵树呢，就在遗嘱里把这棵树的所有权，连同树下八英尺半径的土地，赠给了这棵树。此遗嘱在本城政府登记有效。这就是“拥有自己的树”。
       后来，城区发展，这后院就变成了街道，树就挡在路当中了。当然，阻碍交通是无疑的，公众利益是受到了影响。但是，附近社区的历代居民认为，这条街的交通所受影响的公众利益，在质和量上并没有压倒这棵树的财产权。公众停一下车，等一下再过，受点委屈，并不为过。
       上世纪初，一场暴风刮倒了老橡树。本城一个妇女园艺组织立即用老橡树的籽培育了一棵树苗，栽种在原来的地方。哈，老橡树的合法继承树竟然得到了承认。如今，那儿又是一棵参天老橡树了。
       现在，可以说美国的拆迁赔偿了。
       正因为美国的房地产业是一个稳定的开放的自由市场制度，房地产有一个公平市场价格，所以，合理的补偿就没有那么多的困惑。你得补到相当于原来的房地产主自愿地出售其房地产的程度。
       这里，我必须提到一个重要的区别了。那就是一般的房地产开发和政府主持下的公共交通等公共建设的开发。
       美国人对于政府进入自由市场扮演主角的事情，一向十分忌讳。一般的房地产开发，造房子卖房子，那是民间业界和顾客的事情，政府是站在旁边维持秩序的。
       那么，美国的开发商，比如说，打算开发一片高档居住小区，他怎么做呢？怎么搞拆迁？我手里的实例就是我上次买的本地报纸的头版头条新闻，县区划委员会否决了某开发商的rezoning申请。
       这个开发商是有眼光的。他看到临近一个城市在发展，城市里的就业者要买房子，他就计划在我们这个县范围内，最靠近这个城市的地方，搞一个中高档居住小区。这块地皮，是一山林坡地，原来是属于农业区，现在申请改为居住区。他已经预先陆续地收购了这块土地，拥有了这块地和上面的房子。
       但是，在区划委员会的公开听证会上，周围居民提出了反对理由。经过公开的听证辩论以后，区划委员会投票，以4比2否决了他的申请。
       他以后怎么处理这块地，就没人关心了。如果他打算保持这块地，一直等待机会再开发，那么他每年得为这块荒地缴纳房地产税。如果他打算出手卖了，这次他大概是要亏了。因为，当他陆续地买进这块地上的房子的时候，试想原来住那儿的人看到有地产商主动买他们的房地产，会怎么样？会涨价。他必定得用比县税务官的估价稍高的价格才能买进。而再卖出，就得不到原来的价钱了。
       如果区划委员会批准，那么拆迁根本不是问题，因为，通常情况下，房地产商已经拥有了那块地。
       这很典型地说明，房地产这个高利行当，必定是高风险行当。房地产商没有资格说，我的开发计划符合公众利益，所以要政府站在我一边。这是不可能的。美国的地方政府是普选产生的民主政府，它的作业是公开的。所以，即使是当年曾经年纪轻轻就当了阿肯色州司法部长，后来又选为州长的克林顿，那样的权势之下，克林顿夫人参与的白水房地产开发也和我们县的那位一样，惨败赔钱了事。而里面有没有政府参与的猫腻，成为克林顿当总统以后的白水案，引出了独立检察官的调查，引出了克林顿的性丑闻，导致克林顿的伪证指控，差点被弹劾。我们所知道的克林顿丑闻，美国联邦政府国会的正式名称是白水房地产开发案调查。
       现在我该说到政府参与的开发。政府参与的开发，主要是公路铁路，水渠水库，港口，高压电网之类的公用事业。美国各类政府通常不做房地产业的商人。联邦政府的城市发展和住宅部，是为低收入者解决住宅问题，采用的是补贴低水准住宅的办法。
       举例说，修公路怎么拆迁？
       第一，政府交通部在规划公路的时候，会尽量走拆迁量小的地方，多利用联邦政府和州政府的土地，多利用荒地。
       第二，它相当于上述开发商先申请批准后买地的情况。
       我现在工作的城市，和州府之间有一条316号公路。州里决定将这条公路从原来的普通小公路打宽升级为高速公路。这一决定的提议，辩论，听证和决议过程，都是公开的。当提议开始的时候，公路沿线的房地产就开始涨价，交易也变得活跃。等到决定一宣布，只看到沿线原来上市待售的房地产，全部悄悄地撤下来，不卖了。为什么？因为大家都知道，沿线房地产将涨价。
       最终，该征的地都征了，该拆迁的拆迁了，而必须作出的根据公平市场价格作出的补偿也补偿了。事实上，开发是受人欢迎的，因为开发会带动周边房地产的升值，等于大家发财。
       问题就在于，你要人自愿搬迁，你就得发财大家有份。