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       过去5年中，美国房价高达60％以上的上涨速度几乎令所有的经济学家大跌眼镜。在一浪高过一浪的“泡沫”“过热”的呐喊与声讨中，房市也成为遭美联储诟病的重要话题。不过，今日的美国房市虽然没有听到“泡沫”破裂的声音，却在大逆转之中呈现出了一片凄冷的景象。
       根据美国商务部公布的数据，在今年6月份新房开工数量下跌了5.7％的基础上，7月份再次出现了2.5个百分点的跌幅，并创下了近两年来降幅最大的纪录。无独有偶，美国全国房地产商联合会也发布报告称，今年第二季度，全美旧房销售量按年率计算为669万套，低于第一季度的679万套，较去年同期的719万套下降了7%。
       市场房屋库存量的增加必然带来房价的下降。资料显示，仅今年上半年，全美房价就下跌了5％，而且开发商还给予许多优惠，如赠送价值不菲的汽车、提供免费的旅行、装修豪华的厨房等，这些并没有表现在售价上。因此，专家指出，美国目前可能有三分之一到半数的房屋，实际行情要比市价低5％到10％。
       多种力量较量
       美国房市的急速降温并不完全是市场力量推动的结果，很大程度上是当局经济政策发力的表现，只不过这种表现超出了决策者的意料之外。
       谁都知道维系过去5年美国房市持续火爆的最基本力量在于低水准的联邦利率。为了拯救近乎颓废的房市，美联储在2001年连续11次降息，由此也直接导致了住房按揭利率的明显下调。但是，美联储最近两年连续17次提息驱动了房屋借贷成本的上升。目前，美国市场30年期房屋抵押贷款利率已上升到6.84％，15年期为5.32％，5年期为5.26％。美国权威评级公司认为，这样的利率给房地产市场留下非常微小的利润空间。
       对于许多美国民众而言，作为压缩消费成本而减少住房支出额度的重要选择，就是暂不买房而趋向租房。根据劳工部提供的数据显示，7月份业主等价租金上涨了5.6％。表面看来，房租的上涨在某种程度上能够弥补房价跌落给经济带来的损失，但却在很大程度上分流了居民房屋购买的预期或者未来的购买能力，并最终弱化了整个房市的支持力量。
       显然，无论是消费需求还是投资需求，其急剧收缩的直接结果是必然打击房地产市场上的信心指数。问题的关键在于，美国房市中的信心指数能够突破50%的确不是一件很容易的事情，如果任其恶化，房市所遭受的冲击可能会被加速放大。
       家庭资产受损
       相对于全球其他国家而言,住房对于美国人有着特别的意义。许多美国人买房不是为了自住，而是把房地产作为投资手段。他们不再把家当成一处居所，住宅已成为他们迅速致富的“提款机”；越来越多的美国人不惜大举借债来购买价格飞涨的房地产，并从中获利。资料显示，仅2005年，美国人就从住房市场获利8870亿美元。然而，这种让财富发酵的空间随着房价的加速下跌而急剧收缩，2006年和2007年美国消费者从住房投资中可能获得的利润将分别降到5520亿美元和3630亿美元。
       不仅如此，美国人按揭购房的另一个重要动因是纳税。因按揭而支付的利息和财产税，都可以抵扣自己的所得税，而且是百分之百抵扣。比如,每年在按揭利息和财产税上面的支出是1万美元，而个人的税档在30％，那么应税的所得就会降低1万美元，一年就可以少付3000美元，平均每月口袋里就多了250多美元。但如果住房按揭利率过高导致消费者无力或者不敢运用按揭贷款，那么就会使其本应得到的利益发生流失。
       宏观经济遭遇变数
       房地产是美国经济的支柱产业。在美国经济最近5年从衰退到缓慢复苏的过程中，房地产始终以其强劲的力量支撑着宏观经济增长。从2001年至今，火爆的房市为美国经济的增长至少平均每年贡献一个百分点。自然，当房地产市场降温时，美国经济所受到的影响将不可避免。美联储日前也承认，受房地产降温、持续提息效应以及高油价“三大因素”作用，今年第二季度美国经济增速降至2.5％，不到第一季度5.6％的一半。
       快速上扬的房价驱动着美国人消费的迅猛增长，进而拉动经济大步迈进是近几年美国经济发展的一个客观事实。美联储７月份公布的一项关于地区经济活动的黄皮书显示，美国各地的消费者已经开始削减消费支出。
       房市的变动与就业息息相关。出于对房市并不乐观的估计，经济学家们预计今年美国失业率为4.7％，明年为5.0％，而2008年将达到5.1％。
       不仅如此，资产规模已经达到2万亿美元的美国房地产业已成为美国金融、零售等诸多行业最重要的“晴雨表”。房地产业的降温很容易传导到其他行业，特别是对于银行乃至整个金融业的影响将相当明显。
       （王 芳摘自《大地》）