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[行走]美国人是这样买房的
作者:魏道培

《人民文摘》 2005年 第08期

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       房子,对中国老百姓来说永远是心中的痛:没买房的,眼巴巴看着上涨的房价直跺脚;好不容易攒了点钱买了房的,可现在贷款利率又调高了,还款压力增大了!唉,总之都是恼人。
       那么,作为世界房地产业的发端美国,它的情况如何?
       有人说,世界房地产业的发端是从美国开始的,此话不假。美国刚刚建国时,首任总统乔治·华盛顿就曾宣布,只要缴纳20美元的手续费,任何人都可以在西部拥有20英亩的土地所有权。自那以后,美国经济势如破竹,短短三个世纪就创造出巨大的经济奇迹。
       “买房养老”,是美国深入人心的投资法则
       今天,美国的房地产业已成为国家经济三大支柱之一,发展相当完备。美国近70%的人都拥有自己的住宅,不过并不因此永久在一个地方居住。房地产可随时买卖,美国人平均每隔六七年就换一次房。
       美国是鼓励消费的国家,处处体现出“消费至上”的理念。人们喜欢买房,也买得起房,这是因为:首先房价低,首付低、还款期长。建筑面积在200—300平方米的房子,价格不外在二三十万美元,是家庭平均税后年收入的3—5倍。把这样的房价与美国人的收入(人均收入2万美元)相比就显得相当低廉了。因此,美国人买得起住房。
       也因为房价不贵,买房比租房更合算。如果租房,在华盛顿最好的地段租一套一居室,月租金约为1200美元,但买一套,顶多只要20万美元,更何况还能有30年期的固定利率贷款呢。
       其次,买房可免缴个人所得税。美国税法规定,个人收入如果因为买房子将每月开支付了银行利息,就可以免税,而租房是不免税的。
       还有,买房是稳定的投资手段。美国人不喜欢储蓄,但乐于投资。买房虽说获利较慢,但基本上是只赚不赔。因此,一般美国人都十分看好房地产。而且,买房养老,也是一条美国深入人心的投资法则。因为大家明白,只有房地产才能保值增值,购买房地产就等于确保自己在老年可享有足够的养老资金。
       “不满意就退货”,这一原则在买房上也很适用
       美国近年经济一直不景气,通货膨胀,货币相对贬值,特别是人口稠密及房屋供不应求的地区,房地产价格一直飙升。这就是为什么不仅富裕阶层看好房地产,中产阶层和一般平民都看好房地产的缘故。
       在美国,房子非常好买。只要你有工作、有稳定的收入、有工资档案且无不良记录,你就能轻而易举地从银行贷到款。而且,你还没去找房地产商,他们早已盯上你了。由于信息共享,在房地产商的推销名单上,早就为你登记注册,有了你的名字。你的收入、你的信用程度在你第一次见面时,他们就一清二楚。于是,精美的商品房广告如雪片般投入你的信箱,让你应接不暇。
       而这些广告,你无需担心它的真实与否。因为卖房子的人一般不能、也不敢说假话,尤其是在对房屋的宣传上,绝对不能用天花乱坠的承诺或虚假信息来迷惑顾客。打开美国的房屋广告,就能看到实实在在的一幢幢房屋的照片,这些都是二手房。在美国,为了避免因宣传不实而引起纠纷,一般只有现成的房子才能在广告上登照片,而那些未建成房子的模型照片是不允许出现在广告上的。
       在二手房的广告上,一般都会写明房价、地理位置、房屋结构等。房价的高低主要取决于房屋的结构和所处的地段。如果顾客相中了房子,就会去找经纪人看房子,经纪人会提供一份更详细的说明材料,其中就包括各种规格的房屋。比如总的地皮面积和房屋本身的占地面积,室内各个卧室、厨房、客厅的面积,但像卫生间、过道、楼梯、地下室、阳台等附属建筑一般就不标面积了。
       在美国,单栋房子论“套”卖,而不是按“平方英尺”出售,所以一般人不会为一两个平方英尺较劲。而公寓式房屋广告标出的也都是使用面积,而不是国内大部分地区使用的建筑面积,更没有什么“公摊面积”之说,所以买卖双方不会因为面积而产生纠纷。当然,对于公寓楼的电梯、楼道、草坪、院内娱乐设施等公共面积,业主是要交物业管理费的。
       如果,你若已买了房,签了约,付了款,并住进去了,若你对已买到手的房子不满意,或发现有更便宜、结构更合理、地理位置更让你满意的房子,你还可以随时退房,而仅仅一句“不满意”,这个理由就非常充分,无需再作解释。原来,在美国,“不满意就退货”,这一原则在买房上也很适用。
       美国人买房讲的是精打细算,决不胡乱投资
       按照法律规定,房地产买卖成交后,买卖双方经纪人分别获得买主支付的相当于成交额3%的佣金。若买卖不成,双方经纪人分文不收。美国法律赋予房地产经纪人更多的权利和义务,因此他们十分遵纪守法;另一方面,待售房屋全部上网,买主可上网查询自己选中房屋的所有情况。通过经纪人找到理想的房地产,买主便可提出书面报价并附加条件,卖方收到买方的报价和条件后,应在期限内提出书面答复,明确表示卖方可以接受的价格和条件。买卖双方必须在相关文件上签名,备查。
       另一方面,美国房地产市场对金融政策的敏感程度远远超出了我们的想象。从2004年起,美联储几次宣布加息,结果升息政策让巨大的美国楼市从头凉到脚。升息引发美国人产生一连串的联想:第一是经济可能过热;第二是不忙买房;第三是尽量减少贷款。引发的连锁反应还有:新房销售量迅速下跌,按揭贷款的发放量暴跌50%。但这并不等于人们就会把资金闲置起来了,而是开始寻找其他投资渠道。
       在美国,由于投资方式非常多,租房市场又很发达,购房者可以暂时只租不买,把资金放在证券、债券、期货市场周转,趁利息高时搏短差,同时又避免了按揭利息损失。由此可见,美国人购房善于精打细算,一切从实际出发,决不胡乱投资。
       (邱永灵摘自《看世界》)