1987年4月我从机关辞职下海。当时大学毕业后，分配在石油部管道局工作。这个局有四万多人，光机关干部就有一千多人。我辞职是因为那是一个开放而令人激动的年代，国家领导人的言行，比如当时胡耀邦穿一身西服都能给人的观念很大的冲击。在这种冲击下，我慢慢觉得，我在机关的工作完全是多余的、没用的。可能我们机关只有一个部门，就是输油管理的调度室有用。我感觉到随着发展，各种多余的，不能给社会带来价值的环节，迟早会被淘汰掉的。
我辞职离开北京去深圳，的时候，把自己所有家当变卖了，也只有八十多元人民币，买去深圳的火车票，到深圳因为没有特区通行证，又花了十几元找人带着钻铁丝网进了深圳。在深圳的这段时间，现在回忆起来，可能是最不愉快的一段时间。当时我在一家咨询公司工作。香港一些严重污染的工厂要迁往深圳、珠江三角洲，我们帮助做一些前期工作。深圳天气热得不得了，语言也不通，还经常加班加点，感觉非常压抑，刚下海心理也脆弱。没下海前，在机关收入、福利待遇各方面相当不错，天天在办公室坐着，每月还有二十元的野外津贴!我刚下海时，几乎所有人都劝我走回头路，只有一个在伊拉克做过工程的朋友跟我说，计划经济没出息，你坚持往前走，哪怕要饭也不要往回走，这是我下海后唯一支持我的人。1989年，我跟了老板上海南。那时的海南，完全是个荒岛的感觉。第一是没电，黑灯瞎火的；第二是又脏又臭又乱。我记得第一天上岛，安排在海滩边上住，整个枕头湿乎乎的。第二天早上起来，和一个朋友沿着滨海路海边往前走。当时有的人就在海边大便，那边有人大便，这边就在进行手表交易，手表贩子把袖子一拉开，胳膊上各种各样的手表。我朋友挑中了一块，那卖表的说不卖给你。我朋友说，为什么不卖给我?他说，没钱你买什么?说你的钱包已经给人偷走了。我们一看那小偷偷了钱包也不跑，就在那里蹲着。我们追，他就跑，小偷人跑得快，我们跑不动了，他也停下来，又在那里蹲着。这是我对海南的第一个印象。
1990年春节前后，海南刮了一次特别大的台风，损失很大。海南经济一困难，很多人没有工作，就纷纷回去了。我老板当时在那里承包了一个砖厂，让我当法人代表、厂长，带着三百多个民工。那时所有工程都停了，民工就在那里饿着，他们是计件工资，没人要砖，他们就一分钱没有。我那时年轻，责任心还强，就把自己的钱掏出来，让民工买上一袋米，吃完了掏钱再买一袋。我是厂长，还有一台吉普车，这一段时间觉得天高皇帝远的，虽然条件也艰苦，心情还比较愉快。
1990年，大部分下海南的人都回了内地，我一直在那里坚持，一直坚持到邓小平南方讲话，我们几个朋友才在一起成立了“万通”的前身“农高投”——海南农业高科技联合开发总公司。
我们一共六个合伙人，一个是冯仑，他原来是海南体改所的副所长，曾经到牟其中那里打工，当过办公室主任。另一个叫王功权，原来也在牟其中那里投资公司当过总经理。我们当时没有钱。我们有个朋友，是个女的，听说我们注册了公司，跑来一看，办公桌还积了很厚的灰，就说跟我们这些人不能再往来，要出问题的。
我们基本是炒房炒地起来的。没钱怎么办，说找到了北京的一家集团公司。当时他们的老板认为我们这帮小伙子可以，于是达成一个条件，给我们贷款五百万人民币，利息好像是20％，这笔钱由他派人监控，利润五五分成，这是我们第一笔种子资金。这个条件今天看是天价，但当时真就有点像天上掉下来五百万!
拿到钱后，先买进了几座别墅，我们当时不到三千元一平方米买过来八栋。在手里放了一两个月，没人要，出不去，这可麻烦了。大家在一起想办法，就盼着海南发展……我说我最感激的一个人是邓小平，一是因为要没有他，我父亲就不会平反，我也不可能离开甘肃，我们现在还可能在受苦受穷。二是要没有他的南方讲话，海南不可能发展，也不可能有我们的今天。有人要来买别墅了，就得益于南方讲话。先来了山西的大老板韩九吉，我开价四千，又来了一个内蒙的，我又开价四千一。我想这是最后一赌，反正有人要，打的就是心理战，就一直往上抬。这可把山西来的韩九吉气急了，他说你怎么这么谈判呢?他两个儿子说不谈了，咱们走，老头说沉下心，再谈谈。我跟他说，我重合同我也会重信誉，但开价可以正向开，也可以逆向开，我不断将开价提高。结果，大约四千二出去，韩九吉买了三栋。没多长时间，又有两栋六千元一转手就出去了。，另两栋卖给了内蒙古人，其中一座他自己住着，挂一块牌子“为吉祥起见，我这座别墅的价格是8888”，结果砸在手里，现在也没卖出去。在我的婚礼上，韩九吉专门扛着山西的玉条、景泰蓝，用大布包着，非要直接送到我手里，成了我很好的朋友。
跟在海南炒地的时候一样，感觉就像现在的“．com”公司，谁都觉得荒唐，没有这么做公司的。但去年我去硅谷，跟一些人讨论过这个问题，在整个抬市过程中，你身临其境，每个人都在投资，你掌握好一个点，到一定程度能出来就行了。这个大市起来你不介入，这是愚蠢。聪明人就是别随波逐流，你能往上走时就走，当别人还在往前走的时候，你认为该退的时候就退了。
1990年的时候，海口有两个数字引起我的注意：常住人口15万，暂住人口50万。而我当时去规划局看报建面积大约是人均每人50平方米，当时北京人均才7平方米多一点。一个还很穷的地方，人均50平方米的住房面积，我感觉快出事了!我们几个人开了个会，想怎样把风险分散一下。我几年没回家了，想回家看看，就去了西北。那时有了点钱，再也不是西北的一个穷学生了，可以吃顿好饭，坐出租车了。看了一圈回来，觉得西北还是太穷，没有任何投资的价值，就领了五万元差旅费到了北京。
到了北京，我先跑到怀柔，通过朋友介绍，认识了当时怀柔主管经济的副书记。这位书记特别开明，我们也很能谈的来，说你们来吧，在我这儿注册公司，先领个执照，说咱们发展经济要思想解放一些，我到国外去，人家营业执照只注明什么东西不能做，剩下的都能做，过了两三天，工商局给我们批准了执照，注册后就住在怀柔的龙山宾馆，百无聊赖，什么事也没有，倒也清静。就在这时，海南岛已经搞起了股份公司。一天在怀柔县政府食堂吃饭，突然听说北京市政府下发了一个文件，给怀柔县四个指标，搞定向募集的股份公司，现在没人做。我跟县体改办主任边吃边聊。我说我们来做一个行不行?他说好哇，可是现在来不及了，要准备六份材料，并且让下星期就报上去。我就直接找了北京市体改委主任贺阳，正好冯仑认识他。贺阳说这是个好事，以后都要按公司形式组建，你们报就是积极支持改革。我们就先按要求找发起单位，我当时在北京没有多少熟人，有一个朋友他爸爸在煤炭部工作。他从日本一回来与我通话，我就说，你能不能帮我个忙，帮我找上几“中字头”的公司做发起单位。当天，我们一起与他父亲商量，决定找一找中国工程学会联合会和中国煤炭科学研究院。与他们谈了我们的想法，都很快就同意了。说这两个单位估计你盖个章没问题。中国华诚集团，也就成了我们万通的发起单位。我问冯仑，注册资金应该多大，他说咱们现在做事要往大里做，不能小打小闹的，能不能上亿啊?这样执照拿出来才有影响力。我说，咱们在海南岛呆过，都比较迷信，八不就是“发”吗?我注册八亿吧，大家都同意了。注册时就叫“北京万通实业有限公司”，我找了个小伙子准备材料，结果北京市体改委马上批了，人民银行也马上批了。
我认为在住宅发展上有两个机会，第一个是银行的按揭，一出台就能把购买力放大了。第二个时机我一直等着，还没等来，就是二手房市场。二手房市场现在把很多人的购买欲望压住了。
公司注册下来后，股本金怎样到位呢?而且给我们规定两个月就得到位，否则两个月以后就取消。哪来这些钱呢?我想到了广告，我们在《金融时报》做了一个整版的广告。按国家体改委的规范意见，应该叫招股说明书，我们起草时学习海南的叫法写成了“招股通函”。《金融时报》一个整版要四万元，因有位员工的父亲正好在这里工作，就打了五折，交了两万元。
广告印出去后，这件事情搞得我焦头烂额。我们在报纸上登的广告，证监会副主席先看到，马上给国家体改委与人民银行打电话，国家体改委与人民银行又给北京市打电话，让我们去汇报情况。这件事我不知道是犯了错误还是没犯错误。到了中南海边上的体改委，一进门，体改委几个处长都在，一人手里拿个复印件，都是我们在报上登的广告。在这之前，我专门找过北京市体改委的主任，主任说，这是国家体改委的规范意见，又没说北京市应该批多大，我们批八个亿，批八十个亿也是我们的权限，我们没犯什么错误!当时社会上风风雨雨传说，我们自己也很紧张。我一到会上才发现，外面说的和体改委关心的，完全是两回事。当时全国各地都在搞定向募资，体改委关心的是文件下发后，定向募资到底怎么做，政策怎么进一步制定。他们问我，我就拿着资料一边流汗一边说，汇报了一个多小时，满脸是汗。当时有个司长说，小伙子你别紧张，慢慢说。他问我，你给你的股东发的股权证是什么样?我说我已经印好了，每人发了一张。这个股权证我是在印人民币的白纸坊印的，用与人民币一样的纸张，还带着水印，就是尺寸比人民币大一点。背面是一个一个框，谁转让给谁都可以盖章，并且把国家体改委关于股权证的规范意见一条条都印了上去。那个司长说，这还真不错。他又拿出一个海南做的股权证，说这就是街上买的收据，代股权证。北京人做事就是规范。我一听这事没那么糟糕，就放心了!他们说，我们这政策刚出台，还得总结经验，不要出问题。这个规范意见回过头看，实际上我们国家走了一段特别大的弯路。这一切就因为公司法迟迟出不了台。公司法如果早出台，所有事都统一了起来，正因为公司法不通过，才出了一个政府的规定，使定向募集公开发行，法人股、个人股这些东西都乱了套。
我觉得一个人在一个环境里呆久了，会变得懒惰，因为听同样人的话，接触水平一样的人，就会形成思维定势，跳不出去。
做万通新世界广场主要靠广告，当大家还没开始打广告时，打广告的效果，就像没吃过药的人第一次吃感冒药，再重的感冒一片药就治好了，没抗药性。当初我们打了大约有一千万元的广告，在当时来说是天文数字，《人民日报》海外版、《文汇报》、《大公报》上都是整版整版的广告，工程还挖坑时就销售得差不多了。现在回头对当时的状况不可想象：成本每平方米三万元。
万通广场一做完，大家有了钱，这六个合伙人就各想各的了，批判我太老财了，守着北京的一块都不给兄弟们搭舞台。我呢确实比较老财，几百万可以，上亿往外投，我基本都持反对态度。但这时候也反对不了，还是投。第一个举措是收购北京电影制片厂，厂长都到万通上了半年班，最后收购失败。然后收购贵州航空公司，武汉国投，陕西证券，还收购了一家上市公司，投资几家金融机构、保险公司，并且成为民生银行的大股东。我们都冲昏头脑了，原来量的时候就像天平上的刻度，多少克多少克的，现在成了大秤了，说是咱们粗点量，只要量个大概就行了。
其实我们那时候的生活还是非常简单的，我们在北京保利大厦前的一条小街道上吃饭，吃一盘菜，我记得是一盘土豆丝，就为到底是八元还是五元钱，就和饭馆的服务员争起来了。可那时候我们正在大笔大笔地往外投钱。
没见过那么多钱，突然一下子有了那么多钱，找不着感觉了。现在看，大家都经历过这个过程，市场经济初期，也必然要犯这样的错误。只不过我们迷惘了一段，马上就感觉不对了，马上觉得我们要给这个社会提供产品，提供服务，才能得到回报。如果账面上得到那么多钱，总觉得来得快去得也快。
钱的积累从小到大，越积累越多，多到一定程度，突然觉得像丘吉尔在二次大战时说的，“猴子爬得越高，它的屁股就看得越清楚”。
当时我强烈地想看看国外的人有了钱是一个什么样的心态，他是怎么吃饭怎么穿衣的。另外也一下子特别喜欢历史，历史上那么多人一旦拥有金钱、财富、权力时，他是怎么过来的。我过去读历史不系统，南怀瑾的书教给我一个怎样学中国历史的方法，比如说老子的《
道德经》，就每天背一段，对我就特别有启发。刚开始看时看不懂，现在成了我生活中的老三篇了。1995年我到欧洲，看到他们越有钱越低调，不像国内有些人挣了钱一定是金链子，面部表情一定要怎么样怎么样。另外，他们对历史、文化的尊重令我们不可想象。
从国外回来就开始注册自己的公司，离开万通，对我而言还是挺痛苦的。成立自己公司后，首先是关于商业经营上的冲突。张欣在剑桥大学毕业，受过非常正规的西方训练，崇尚的是理性、民主、人文关怀；我呢，土生土长中国老农民的一套。张欣天天要开会，就像华尔街投资银行的那种形式，每一件事大家要讨论，要跟大家说清楚。结果我是一个说不明白事的人，我原来一直是跟着感觉走，我感觉对了，下面的人都跟着我走，你别问为什么。现在每个人都要发表意见，像国外的辩论会一样，我明明知道这些人说得不对，却找不出充分的理由，这一段时间就特别痛苦。最后我跟他们说：一个国家要民主，一个企业要独裁。一个国家牵涉到每个人的利益，一个公司再这样民主下去就不行了。当时就和张欣吵架，她认为民主才是有生命力的，你为什么想说清楚而表达不清楚?肯定是你的表达缺少训练。
结果还是以我的意见为主，我认为做生意不要用嘴去说，不要用眼睛去看，要闭着眼睛去听去闻，寻找这样一种感觉。冲突最激烈时我们差点离婚。
房地产发展商现在在社会中，是一个特别尴尬的角色，不是原来批判炒房炒地那样的尴尬，而是没有一种理论支持。
我们这个公司的成长当然与现代城紧紧联系在一起。现代城这个名字是北京市一轻局的领导起的，他们是地主方，已经起好了名字。我觉得这名字还可以，没想封现在能成为一种概念，唯一考虑不妥的是不平和，现代过一段就不现代了。
做房地产一要看地段二要看时间，有许多项目地段选得很好，资金也很有实力，做砸了就因为房地产周期的经济波动。你要在高潮时进货，低谷时往外推就做反了，再有能耐也没办法。现代城原来是北京二锅头酒厂，一星期出酒糟的两天根本就没法进来，出酒糟的臭味连国贸大厦都能闻到。我自己下决心建现代城之后，我又派两个助理看了一圈回来，向我汇报，我说你们不要两个人一起汇报，一个一个说，两人你一言我一语，就没独立判断了，结果一个助理对我说，潘总，这项目你别做了，地方糟透了，另一个委婉一点，也说这项目不能做。我要说服大家，先得把我老婆拉着一起去看。走到现在二号楼这个地方原来是个仓库，开始下雨了，里面全是烂泥，臭得不得了，也走不出来了。张欣捂着鼻子说，这地方真不行，别做了。
我回去后就一个个做工作，我以为关键要看时间。我们至少在两年以后做，两年以后意味着京通快速路要通车，复八线地铁要通车，这儿就像长安街一样，成为长安街的延伸。而通惠河两岸原来长着芦苇，臭得不得了，按北京市规划，只要高碑店污水处理厂二期工程一通过验收，这河就变成清河。为这事，我专门跑到高碑店去看污水处理厂建到什么程度。我说如果这几个条件具备，我们做四十万平方米，住上三千多户人家，四边全是路，是个不错的小区。他们说，咱们也没做过房地产，就听着吧。
我研究过北京的整个城市格局，解放前主要沿南北走向建设，整个中轴线是政治中心，也是建筑中心。解放后因为中轴线不可能发展，所以长安街两边成为新的发展方向。改革开放前基本在西边发辰，那时东边三环路上两边是白杨树，路两边晒着玉米。东边规划时，当时故意开出一片区域，涉外饭店、使馆、外国记者都集中在这里，使这里正好成为改革开放的前沿，所以改革开放后一下子发展起来。东三环、东二环这个区域汇集了70％的四星、五星级宾馆，这个区域就成了新的发展线，现代城在这区域边上，有互补性。香港人到北京选地，都把天安门、故宫、中南海作为中心点，认为离这点越近越是好地，像东方广场、新东安、恒基中心、新世纪……实际上北京整体规划是一个锅的形式，二环内不能有太高的建筑，限制是45米，恒基中心做到八十多米已经破天荒了，缺少发展空间。
我以为中国的经济周期不像西方那样，规律性的多少年波动一次，股票、利率都是晴雨表。中国经济在从计划经济向市场经济转型中，就是一些突发性、政策性的事件，影响非常大。我认为在住宅发展上有两个机会，如果这两个机会来的话，市场一定会火爆，这两个机会，第一个是银行的按揭，一出台就能把购买力放大了。一百万的房子，银行提供八十万的按揭，就拿二十万。这个社会能拿一百万的不多，但拿二十万的比例就会相当大，而且人们也普遍都会有信心。一开始做现代城，我就感觉到了启动按揭这个机会，我想这个机会一定要抓住。不管天上下的是雨还是油，你一定要有个容器把它抓住，这个容器就是现代城。
1999年春节把我们等得苦得不得了，我觉得这个事去年就应该成了，怎么这么困难?想着它应该马上到的，它就是不到。我们请来了建设银行行长，跟他讲银行按揭如何好，我说你给国企放款回不来，个人借的款肯定都会还。他说我担心的主要是银行风险，你能把我说服了，我们就可以进一步研究。我一狠心，提出由我们发展商存款给客户做担保，个人按揭如果按月不还款，银行追不过来，我可以给你建设银行账上存上几了，缺少发展空间。
我以为中国的经济周期不像西方那样，规律性的多少年波动一次，股票、利率都是晴雨表。中国经济在从计划经济向市场经济转型中，就是一些突发性、政策性的事件，影响非常大。我认为在住宅发展上有两个机会，如果这两个机会来的话，市场一定会火爆，这两个机会，第一个是银行的按揭，一出台就能把购买力放大了。一百万的房子，银行提供八十万的按揭，就拿二十万。这个社会能拿一百万的不多，但拿二十万的比例就会相当大，而且人们也普遍都会有信心。一开始做现代城，我就感觉到了启动按揭这个机会，我想这个机会一定要抓住。不管天上下的是雨还是油，你一定要有个容器把它抓住，这个容器就是现代城。
1999年春节把我们等得苦得不得了，我觉得这个事去年就应该成了，怎么这么困难?想着它应该马上到的，它就是不到。我们请来了建设银行行长，跟他讲银行按揭如何好，我说你给国企放款回不来，个人借的款肯定都会还。他说我担心的主要是银行风险，你能把我说服了，我们就可以进一步研究。我一狠心，提出由我们发展商存款给客户做担保，个人按揭如果按月不还款，银行追不过来，我可以给你建设银行账上存上几了，缺少发展空间。
我以为中国的经济周期不像西方那样，规律性的多少年波动一次，股票、利率都是晴雨表。中国经济在从计划经济向市场经济转型中，就是一些突发性、政策性的事件，影响非常大。我认为在住宅发展上有两个机会，如果这两个机会来的话，市场一定会火爆，这两个机会，第一个是银行的按揭，一出台就能把购买力放大了。一百万的房子，银行提供八十万的按揭，就拿二十万。这个社会能拿一百万的不多，但拿二十万的比例就会相当大，而且人们也普遍都会有信心。一开始做现代城，我就感觉到了启动按揭这个机会，我想这个机会一定要抓住。不管天上下的是雨还是油，你一定要有个容器把它抓住，这个容器就是现代城。
1999年春节把我们等得苦得不得了，我觉得这个事去年就应该成了，怎么这么困难?想着它应该马上到的，它就是不到。我们请来了建设银行行长，跟他讲银行按揭如何好，我说你给国企放款回不来，个人借的款肯定都会还。他说我担心的主要是银行风险，你能把我说服了，我们就可以进一步研究。我一狠心，提出由我们发展商存款给客户做担保，个人按揭如果按月不还款，银行追不过来，我可以给你建设银行账上存上几了，缺少发展空间。
我以为中国的经济周期不像西方那样，规律性的多少年波动一次，股票、利率都是晴雨表。中国经济在从计划经济向市场经济转型中，就是一些突发性、政策性的事件，影响非常大。我认为在住宅发展上有两个机会，如果这两个机会来的话，市场一定会火爆，这两个机会，第一个是银行的按揭，一出台就能把购买力放大了。一百万的房子，银行提供八十万的按揭，就拿二十万。这个社会能拿一百万的不多，但拿二十万的比例就会相当大，而且人们也普遍都会有信心。一开始做现代城，我就感觉到了启动按揭这个机会，我想这个机会一定要抓住。不管天上下的是雨还是油，你一定要有个容器把它抓住，这个容器就是现代城。
1999年春节把我们等得苦得不得了，我觉得这个事去年就应该成了，怎么这么困难?想着它应该马上到的，它就是不到。我们请来了建设银行行长，跟他讲银行按揭如何好，我说你给国企放款回不来，个人借的款肯定都会还。他说我担心的主要是银行风险，你能把我说服了，我们就可以进一步研究。我一狠心，提出由我们发展商存款给客户做担保，个人按揭如果按月不还款，银行追不过来，我可以给你建设银行账上存上几千万，客户不付款，你就从我们账上把这钱划过去，我们负责去追他。因为他住的是我们的房子，我们让保安天天去催，不怕他不交。最后他说，这样细想倒也没什么风险了。我们找到了支行的行长，他说，我们五十年代就给个人贷过款，买牛买驴贷款，一分钱没收回来，现在还欠着呢，不贷!结果又是一个．月过去，还是不贷。我们是等着天上掉馅饼，它就是掉不下来。
后来我和张欣在钓鱼台开一个世界经济论坛，又碰到建行行长问起我们情况，问按揭办了没有，我说，一分钱没办，还是不放心，观念的问题。行长着急了，把他的助理叫来，说你去过问过问这事，这不是对一个项目的问题，是启动中国经济的问题。他助理说，那我这是拿着尚方宝剑了，过了一星期，建行各处的人召集起来开会，开始放按揭款了。
这时，突然工商银行北京分行的行长找我，说现代城项目我们也要来做按揭。我说建设银行在做，他们也做得挺好，建行行长已经在现代城现场两次办公了。他们说我们的服务比他们还好，我们直接把终端机接到你们现场。工商银行的速度特别快，建行一看他们速度快，就比着干。然后中国银行一看这业务好，也来了，招商银行也要来签协议，这是一个皆大欢喜的事。银行按揭在短短一年之内发展得 很快，给我们帮了大忙。
第二个时机我一直等着，还没等来，就是二手房市场。二手房市场现在把很多人的购买欲望压住了。你可能已经有了一套房，70平方米，已经住了二三十年，可能不愿住了。可这套房不出手就让我买新房，一是资金上有问题，另外把这房放在那里也是个浪费。要是这套房出手，银行按揭又能给帮助，我为什么不住好房子?二手房市场现在嚷嚷了有两三年，就为东一个章西一章，到处卡而无法启动。其实就是一个大的交易所，去的话二十分钟办完不就得了吗?我觉得这是一个更大的机会，北京大约有两亿平方米的公房，这其中如有10％的人想换房，就是两千万平方米。两千万平方米对市场的影响非常大，而且这部分人的购买力已经压抑了很多年。
我觉得一个人在一个环境里呆久了，会变得懒惰，因为听同样人的话，接触水平一样的人，就会形成思维定势，跳不出去。所以我有意识地经常要走出去，换换状态，包括到国外去看人家的生活方式。去年到青藏高原，缘由是因为《阿姐鼓》里的音乐，它使我感觉到一种对生与死新的理解。在西藏你感觉到一种崇敬，那是一个特别干净的地方，大自然，天空都干干净净的。在那里超过了世俗的感觉，居高临下，老有一种想山下人在干什么的优越感，实际山下是根本看不到的。等到下山，就发生了邓智仁挖现代城销售人员的这档事。
我想是克林顿、莱温斯基事件给我感触很大，我觉得这个社会真的变了。不管社会主义还是资本主义，中国也好美国也好，都要允许媒体说话。当时全世界媒体都在说克林顿与莱温斯基，恨不得全世界的人能把克林顿的裤子扒了。但他尽管脸上很憔悴，还得出来参加晚会，会晤外国记者，这压力有多大!这说明人还要有专业化的精神，还得强大；说明这个社会已经是一个公开化的社会，不要想隐瞒什么事。媒体公开与社会的公开，实际形成了一个良性监督机制。
有人把一段时间我对媒体的态度称作危机攻关，我只是对媒体的曝光采取了配合的姿态。因为我感觉到，你从事的这个行业和你的工作要给别人带来价值，你所提供的产品与你的经营理念要经得起别人的检验，否则你这个人与你干的事都不可能长久。
后来现代城被越来越多的人认可，大约首先是因为它的创新理念。建筑的发展来自三个方面的影响，第一是人们操纵与驾驭原子的能力，主要是指原材料与设备。原来用普通的木头、石头盖房，只能是固定的高度，超过一定高度就没法盖了。农村的房子、大梁的长度就决定了房子有多大。变成钢筋混凝土后，高度跨度就都有了变化。人们控制原子、分子的能力在发生变化，它体现在，一是钢铁二是玻璃，成本的大幅度下降。原来炼钢很麻烦，现在大量钢材卖不出去。现在一座大楼所用玻璃的量，可能超过古罗马一个国家所用玻璃的量。第二是能源的影响。实际上只有一个根本能源，就是太阳。太阳能让树吸收，树到了地下变成煤；让动物吸收，让鱼吸收，压到海底下变成石油；还有电，原动力也是太阳。建筑里使用什么样的能源，对建筑的影响和发展是很大的。第三就是信息的影响，信息与网络时代的到来，改变了许多规则。原来的生活方式是在特定时间，八点钟一定得上班，你干什么他干什么，规定得清清楚楚。现在，随着信息越来越畅通，工业时代的界限正越来越模糊，在家里也可以办公。以后的情况，应该是家不像家，办公室不像办公室，而且这样的形式可能是最有效的形式。
从这三方面出发，我们把SOH0的观念作为突破口，强化材料与结构上的创新，对最有效形式的追求得到了大家认可。
(潘石屹让妻子张欣来回忆现代城设计过程中因为创新而引出的争论，张欣说：
最开始做现代城公寓部分设计时，我们希望给市场提供较有品位的房子，但并不知道什么叫好房子。我在欧洲、美国、香港呆过，欧洲和美国的房子大，香港则比较注重使用率。我想把两者结合起来，又要空间大，又不要造成浪费。怎么叫不要有浪费?比如开始发现设计师有一个惯性思维，一进门就要有一个玄关。玄关这个东西来自日本，可能也是从咱们四合院的布局传过去的，强调隐蔽性。四合院隐蔽是应该的，它一家几室同堂，那么大的门脸。现在在有限空间里还要划出这么一块，也没什么见不得人的东西，都是自己家里人，我们就认为一定要把这样的东西从，质性中去掉。
另外有很多人说我这睡房要20平方米?30平方米?40平方米?在没有限制的情况下，当然越大越好。在有限情况下，究竟怎样才叫合适呢?我们把空间分成白天的区域与黑夜的区域，睡房属于黑夜的区域，客厅是公共区域，属于白天，我们尽量把最好的朝向、最好的光线献给白天的空间，黑夜就为睡觉，睡觉你还要拉上窗帘，所以睡房的空间就可以让给客厅。人们往往都理想地考虑问题，其实我们只能在有限空间里寻找有效面积。在有限空间里把面积更大地体现出来，还有一个视觉空间的问题。扩大视觉空间的唯一办法就是玻璃，玻璃面积越大，墙的面积越小，视觉空间就越大。我们当时想用落地玻璃，这当然道什么叫好房子。我在欧洲、美国、香港呆过，欧洲和美国的房子大，香港则比较注重使用率。我想把两者结合起来，又要空间大，又不要造成浪费。怎么叫不要有浪费?比如开始发现设计师有一个惯性思维，一进门就要有一个玄关。玄关这个东西来自日本，可能也是从咱们四合院的布局传过去的，强调隐蔽性。四合院隐蔽是应该的，它一家几室同堂，那么大的门脸。现在在有限空间里还要划出这么一块，也没什么见不得人的东西，都是自己家里人，我们就认为一定要把这样的东西从，质性中去掉。
另外有很多人说我这睡房要20平方米?30平方米?40平方米?在没有限制的情况下，当然越大越好。在有限情况下，究竟怎样才叫合适呢?我们把空间分成白天的区域与黑夜的区域，睡房属于黑夜的区域，客厅是公共区域，属于白天，我们尽量把最好的朝向、最好的光线献给白天的空间，黑夜就为睡觉，睡觉你还要拉上窗帘，所以睡房的空间就可以让给客厅。
人们往往都理想地考虑问题，其实我们只能在有限空间里寻找有效面积。在有限空间里把面积更大地体现出来，还有一个视觉空间的问题。扩大视觉空间的唯一办法就是玻璃，玻璃面积越大，墙的面积越小，视觉空间就越大。我们当时想用落地玻璃，这当然有很多阻力，阻力首先就来自公司内部。我们公司的人就说这不行，这么高的楼，站在边上还把人吓死，说这审批肯定通不过，还认为这玻璃面积大了，不能承重，风一大不能承受这么大的风压。我当时就不信这个邪，这首先是因为他们没见过这样的房子，香港寸金寸土，一点点房子就靠这来拓展空间，所以许多房子都是落地玻璃，风压问题可以找工厂解决。还有就是阳台，北京的阳台实际没有用，每个阳台其实都封上了，封起来晾衣服种点花储存点大白莱。要是把中间墙去掉，变成客厅的一部分多好。因为这几平方都是花钱买来的，拿十几、二十平方米做了阳台，整体庄稼汉就少了解这些平方米。这在一开始也受到阻力，工程人员说，北京习惯就阳台，没阳台的房子卖不出去。
现在回想起来很意思，这么简单的问题，现在大家认同，当时每步推行都很困难，所有问题都是斗争结果。我们追求的是最佳效果，把能压的都压下来给客厅。所以大家看我们的房子，都说你们的客厅真好，就是这儿那儿的小了一点，他就不知道客厅好的前提就在压缩了别的东西。
村料的争论在当时也比较大。按当时的标准，先是大理石，然后是不锈钢。我们想把钱放在永久性的地方，比如窗户、暖气。我们用德国维卡的窗，中国原来用铸铁的暖气，又是漏水啦，又是生锈啦，然后用破木头包起来，又占了半平方米，我们选用的这个暖气是现在欧洲很流行的暖气，我跟厂家联系时，连生产线都没上呢。现在这家厂的产品紧俏得不得了，商品房再也没人用铸铁的暖气。
我记得做现代城样板间时，第二天就要做好了，前一天他们给我打电话，说反映糟糕的不得了，他们要敲掉了。我去一看说，不是挺好吗?我们一个部门经理，还有一个投资商，说这个样板间要砸在你手里了，什么木头啊，都用的是最简单的东西，没有花岗岩、大理石，又没有水晶灯。墙还是活动的，是黄色的，说墙不能用黄色的，北京的面的才是黄色的，非说要拆。我说你明天等我交工了再拆行不行，不差这一天吧。后来总算宽限一天，我们连夜赶出来，放上家具，他们也就说好了。现代城的颜色归功于建设部设计院的设计师崔恺。崔恺是喜欢大胆创新而总是没有机会，我跟他合作，就跟他说，你一定要大胆创新。崔恺说，如果我把房子涂成各种颜色怎么样?我说好啊，北京到处都灰乎乎的，咱们把颜色搞鲜艳一点，多元化、多色彩才是美好的。他听了特别激动，再好的设计师，你给他空间，他的创造力就可以充分发挥；不给空间，出来的都是垃圾。)
我们计划今年之内编两本书，第一本《SOHO现代城批判》现在已经出来，立意是讨论中国现在到底需要什么样的建筑。我们可能回答不了这个问题，但我们可以把这个问题提出来，给大家一些思考：社会、材料、设备都在变化，这种情况下究竟什么建筑能适合人们的心理习惯。第二本书打算出《投诉潘石屹批判现代城》，把所有客户对现代城的投诉汇集起来，把它们完全暴露在公众的监督面前。
投诉之后如何改进，这是服务、管理上的事。我们到哈佛去，感觉他们没有多少管理概论之类的东西，都是案例，提供一个个案例让你思考。所以我想，出员工手册、出制度，不如给员工搞这么一本《投诉潘石屹批判现代城》。不光让付给我们钱的人投诉，我们付给别人钱的，你服务不好也应该投诉。前一段，我们公司原来的工程总监因为与部门经理闹矛盾，最后要离开了，他跟我说，我现在觉得窝火。我问为什么，他说你要是把我炒鱿鱼了，我心甘情愿；我现在窝火的是我是甲方，让乙方告状，乙方给我气受，世界上哪有这样的道理?我还是第一次听说，问他甲方乙方有什么差别。他说，甲方就是掏钱的人，人家就得听我们的。甲方乙方在合同法上是平等的，但商场上，乙方求着甲方，甲方是业主，乙方是施工方，是供应材料的，在中国人观念中，服务意识上是不平等的。我给你掏钱，你就得求着我。这就构成了中国的独特文化景观：官大的一个样，官小的一个样；有权力的一个样。
我强调，房地产开发商不能把房子卖出去就完事，更重要的是以后的服务。这个服务不是指表面上要有多殷勤，一个有生命力的机构、公司，不仅要看产品质量，而最缺的是服务意识与服务质量。我在高中的时候就读到孔子说，人的最大的弱点是“迁怒”，当时不明白：人贪婪、丑陋的东西有多少，为什么单单迁怒成了最大毛病?最近我仔细反思，发觉大部分人有一个毛病：你给我气受我给他气受。老婆给我气受我就给员工气受，员工给我气受我就给儿子气受；服务员给我气受、出来我给卖东西的气受；一个机构，一个人反复迁怒，就像病毒一样传染，社会就会变得浮躁，大家没信任感，没安全感，一点也不能和善。我们作为一个机构，会面对各种各样的客户，骂你骂得有道理就改正，没道理也应像一个容器一样，把这迁怒过来的怨气承载下来，不让它再传播出去。
我们提出“无理由退房”，其实也是针对这种思考而言。因为现在服务意识与服务质量普遍低，所以市场缺什么我们就要做什么，就想从根本上解决服务意识与服务质量问题。
房地产发展商现在在社会中，是一个特别尴尬的角色，不是原来批判炒房炒地那样的尴尬，而是没有一种理论支持。就像有人比喻的那样，说房地产发展商与城市的关系，就像疯牛进了瓷器店。现在的建筑师都有反建筑主张，把厂房改造改造就行了，别建新房子了；人和自然的关系是自然的，人为建造的建筑都被认为是垃圾，这是现在几乎所有知识分子普遍能接受的观点，这就使我们这些发展商缺少合法地位，深圳不是把从事各种行业的人排名了吗?倒数第一是坐台小姐，第二股评家，我们是不是排在第三?
人与自然究竟是一种什么关系?建筑未来的发展可能不受制于交通、信息，而是受制于垃圾。我最近刚读过《垃圾之歌》，本来有了垃圾，该烧的烧，该腐烂的腐烂，现在人们为环保而把垃圾堆起来，没氧气也就没细菌了，就不会腐烂而成为文物了。一层一层的垃圾堆成山，考古学家用大钻头往下钻，取出样本垃圾里，报纸的年月日都能看清。人们在环保过程中实际也在破坏环境，堆起的垃圾山就使这世界上永远有这么一堆垃圾，这说明越追求事物的本质，就离事物越远。
前些天看凤凰卫视杜宪主持的节目，反映美国黄石公园在八十年代的一场大火，着了好几个月。美国政府与学者都认为这场大火不能灭，是一种自然界把能量释放的过程，只有把老树烧了，新的物种才能茁壮成长。而这时市民开始游行，声讨“无能的政府”，美国政府没办法，出动了好几千人，出动飞机喷洒化学灭火物质，结果这火根本灭不了，大火烧过后两三年，专家们发现新的物种全出来了。这说明树在成长时产生了腐烂杂质，积到一定程度，雨水、细菌正好把落叶氧化成肥沃的土壤，形成良性循环。落叶越堆越高，没法向大自然释放，就只能着火。
我以为一块土地的净化可能会经过不同阶段。一段时间可能长的都是松树，过些日子，周围环境变化了，不长松树了，变成阔叶林；又过些日子，阔叶林变成灌木，灌木完了又变成草原了；它是一个周而复始的变化。这是树与自然之间的关系，房子呢?北京城明朝清朝时建成了，过了一段时间到了一定程度，技术水平、材料、交通、能源变化了，人的生活水平提高到了一定程度，它就会自动变迁。不要人为地去担心，人往往把自己看得太伟大，把自己当成大自然的观察者，认为人自己对大自然的影响太强大。其实，在大自然面前人显得很渺小，大自然的能量要远远比我们想象的能量大得多。其实可以从另一个社会变化的角度去思考，在工业社会信息不发达的情况下，人们的交流需要凝聚到一个点上，成本才低，离得远交往成本就高。信息化到来的其中一个变化是把城市拉平，不是像摊大饼式的拉平，而是在周围形成像硅谷、星座这样的生长点。城市密度究竟应该有多高?其实完全没必要从环保角度操心。有人认为建四合院，搬到郊区才是环保，但马来西亚有个建筑师却认为，只有城市中的高楼大厦才是最环保。他的观点很有说服力，认为每个小乡村不管搬到哪里都是在地球上，每个房顶都会形成热岛效应。高楼从容积率上说，可以腾出更多的空间成为绿地，而且把平行的交通改变成垂直的交通。他认为，摩天楼可以帮助大自然空气循环，摩天大楼多的城市降雨量会高10％至15％；另外对鸟也有好处，因为热气往上走，昆虫往上飞，鸟能吃到食了。看来高的建筑没有人们想象的那么坏!
我小时候在农村，家境贫苦，穿衣服一定要穿破了才舒服，吃饭可以吃好东西，但一定要吃完，剩下一大堆浪费我心里就会不舒服。坐飞机一般情况下都是坐普通舱。张欣在美国华尔街工作，她的大老板是美国前十大富翁的儿子。一起去上海时，我的秘书照章办事，就给我一个人订了普通舱，其他人都是头等舱。后来到机场一看坐不到一起去，美国人特别客气，说你还是换个头等舱行不行，这个航班没了，我们一起等下一个航班结果让人家一大帮人一起在机场坐了两小时。这些都是我不入流的习惯，但我自己觉得舒服。
我现在看禅的故事和书和两三年前不一样。原来是虚无缥缈的，现在好像有了点理解。原来尽管禅说不要被形式所左右，没有经典也没有权威，没有崇拜没有偶像也没有寺院，但我以前想把悟性的东西用理性去作解释。越想理性牵强地去解释，越是偏离了禅的本来意思。我从内心里就喜欢禅宗，不管出现什么情况，拿着禅书就会感觉特别平静，比较注重简单。人们追求形式上的繁琐，总是表现得没有自信心。
我一般早上八点起床，晚上一般每天都是十二点以后睡觉。对运动的东西不是很感兴趣，日常生活中的一大半时间用来应付工作，也会看孩子。这次张欣生孩子，我一个月时间完全脱离公司工作，就是侍候老婆孩子，人有时候也需要这样的生活安排。生孩子对母亲与孩子都是特别大的事，一个新生命要出来，别的事都可以慢待一些，惟有这事太重要了。多少生命刚出来，稍微疏忽一点，就出了问题。看孩子是一件非常辛苦的事，但跟孩子接触也可以让你平静下来。这社会有时会不断让你往前跑，人家官职比你大，做的事比你大，挣的钱比你多。孩子能让你感觉到人的一种原始状态，使你把周围的一切带回到单纯的状态。看到刚出世婴儿的状态，你就会感到在人生的道路上误入歧途走了多远!我从骨子里还是一个挺封建的人，家庭观念比较强。小时候在那样一种家庭中长大，对家庭成员与家庭外成员的界限，对家的顾忌程度，要比一个在城市中长大的人强。城里人的进步，就是对家庭内外成员的界限，要比像我这样从比较荒凉的地方来的人要淡化一点，对外面朋友与家里成员的轻重程度不像我一样重。我从骨子里还是大男子主义，从小受潜移默化的影响，认为男人要说了算，老问女人意见，男子汉角色哪里去了?最近一段时间有点变化，到国外去，看到男人不管是多大的官要给女人开车门，处处要把女的照顾好，如果一帮人出去，一定先要让女人处处满意。我看这不掉价，这是文明社会的意识。想不明白才是老农呢。所以我现在有意识地在改变自己，接受文明。要是在二三十年前，突然发现一个男的老给女的拎包，跟在她后面走，我一定不能接受。
挑战的境界，我原来有过，但我好像生下来就不爱赌博，连麻将扑克都不打。
朋友拉着去拉斯维加斯，我就换了一百美元放在那儿。没了就出来睡觉去了，完全没有乐趣。在前一段时间，挑战的意识，觉得要做好，做大，是一种特别强烈的感觉，现在这热情好像在慢慢消褪，觉得这不是特别本质的东西。现代城做完了，员工们都在着急地问有没有新项目，我反而平静了：先不要着急，不要急功近利，有和无、难和易都是相对的。
最近特别强烈的想法是想做一个“中国建筑师走廊”。我想在长城脚下，一平方公里，都是参天大树，让最好的中国建筑师去设计成不同的风格，给年轻的建筑师提供一个机会。中国建筑师受各种影响太大，没有机会发展，放开他们的手脚，看他们能不能创造出我们这个时代的精品。
口述者：潘石屹，北京红石实业有限公司董事长。资料整理者为成林。
资料提供者：张小文，编辑，现居北京。