华裔学者杜维民说，中国房子是一部最缠绵的红“楼”梦。领悟此话之前，我辈几乎没什么反应，而当进入国家图书馆查阅与1987年至2007年有关的地产资料时才发现，这20年，住房问题的确是中国公众日夜牵挂的红“楼”一梦，只是当我们花去很长时间结束福利分房的“海市”后，又出现了今天高房价所带来的“蜃楼”幻影。可谓是“福利死去，保障再生”的又一个轮回。
温故中国地产20年，有许多里程碑式事件进入我们的视野，但如果通读它、解剖它，反思它，其影响的指向却显得是那么的唯一性：第一是政策，第二是政策，第三还是政策。“作为一个特殊商品，房地产是受政策影响最大的行业。无论是海南地产泡沫的破灭，还是汤臣一品的天价，每个历史事件和节点背后都累加着密集型政策的出台。”清华大学人文学院教授胡显章说。
正因强烈的政策推手作用，王石不得不反复向公众表白着这层意思：没地光荣，囤地可耻；任性的任志强也不顾张扬其个性而自我辩解：我手上没地，我是地产圈的穷人。即便擅长与公众沟通的潘石屹，也顾左右而言他。因为在下一轮的地产20年里，谁说一定不是“撑死的是胆小的，饿死的是胆大的”？
然而与房地产行业内部的收敛形成鲜明对比的是，中国人的买房热情并未因此而衰减。50年代生人为孙辈买房，60年代生人为子女买房，70年代生人为婚姻买房，80后为工作买房，接着就是即将行成年礼的90后。买房就像愚公移山，代代相传，生生不息，以至人们把买房的希望，寄托在政策的风吹草动和大佬们的只言片语上。
为什么海市死去，蜃楼依然？为什么我们的居住命题如此脆弱？显然我们在学习市场的过程中，还难以把握好房地产的发展角度和纬度：它究竟是民生工具？还是商品工具抑或资本工具？如果说宏观政策是地产生命线的话，那么我们的土地政策是不是更应瞻前顾后？金融政策是不是更应周全考虑？城市化进程是不是同样需要科学统筹？这些，都有待我们在地产的下一个20年面壁反思。（胡三番）
1987·中国土地“第一拍”
隔着20年的岁月回望，如今已年逾古稀的骆锦星依然十分清晰地记得1987年的12月1日是一个大晴天，下午3点，当时身为深圳经济特区房地产公司（深房）总经理的他走出办公室前往深圳会堂的步履坚定而又轻快，因为他有信心自己将又一次创造历史，更因为土地使用权出让的合法化将为自己和房地产这个行业正名。
在路上，骆锦星回想起了7年前冒着“违宪”的罪名第一次与香港人合作，想起了两年前第一次去香港参加土地竞投，想到了多年来自己一直遭受到的诸如“卖国贼”的非议。过了这一天，一切都将不同。
4点，轰动全中国的第一宗土地公开拍卖在中央领导、17个市的市长和中外媒体的聚焦下正式开始。这是中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。
12月底，《深圳经济特区土地管理条例出台》。次年年底，广东省人大颁布《广东省经济特区土地管理条例》。
4个月后，1988年4月12日，七届全国人大第一次会议修改了《中华人民共和国宪法》有关条例，将原来宪法中禁止出租土地的“出租”二字删去，并规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。
“这是一次历史性突破，是我国土地使用制度的根本性变革，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。”北京大学房地产研究所所长陈国强说，“如果没有第一拍，也就没有今日房地产业的蓬勃发展，因为土地是房地产开发的基本要素和前提条件。”
17分钟
“中共中央政治局委员李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒以及来自全国17个城市的市长来到了拍卖现场。”当天的举槌人、当时的深圳市规划国土局局长刘佳胜后来回忆说：“如今如此高规格的土地拍卖仪式，后无来者。”
这是一次酝酿已久的拍卖。
这一年的1月1日，烟台市住房制度改革开始模拟运行。同日，《中华人民共和国土地管理法》正式实施。第二天，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》，决定自1987年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。
当年4月，国务院就提出，土地使用权可以有偿转让。11月国务院批准了国家土地管理局等部门的报告，确定在深圳、上海、天津进行土地使用制度改革试点。而在此之前，深圳已经通过协议、招标方式有偿有期出让了两块土地。
刘佳胜首先介绍了拍卖地的有关情况，限定起拍底价为200万元，每口价5万元。这块编号H409—4的地块紧靠风景秀丽的深圳水库，面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。深圳市政府事先在报纸上刊登了《土地竞投公告》。拍卖前3天，已有44家企业领取了正式编号参加竞投，其中外资企业9家。
“拍卖开始！”刘佳胜话音刚落，各竞投企业的法人代表争相举牌高声叫价。
经过几个回合的较量，竞价升到了520万元，骆锦星回忆说，当时他也有些紧张了，因为这时离公司预算的530万元承受价位只剩两次加价机会了。
“525万一次，525万两次，525万三次。”拍卖师刘佳胜一锤定音，摄影镜头的闪光灯频频闪起，第一拍以超出底价300多万元，地价611多元/平方米成交。整个拍卖过程持续了17分钟。
1987年出让的三块土地加起来，政府得到了2336.88万元的土地费，相当于于特区内1985、1986两年全部的土地费用收入。
不到一年的时间，深房在这块地上盖起了东晓花园，一共154 套住宅一小时内售完。
“当时出售的房价是每平方米1600元，远远低于当时的市价。”骆锦星说。尽管如此低价，公司还是净挣了将近400万元。
回望深圳“土地革命”
今天，当我们追溯深圳发起的这一场“土地革命”的时候，我们注意到了1980年的那一场雨。
两个小时之内，罗湖一带就变成了一片汪洋：市领导和来参加深圳城市规划的专家租赁的新园招待所水淹到腰际，规划设计图纸也被泡在水中，来自香港的旅客不得不卷起裤腿在粪便浮起的车站中穿过……
大雨过后，时任广东省委书记兼深圳市委第一书记的吴南生叫来工程师们，估算“五平一通”成本，结果发现，第一期开发4平方公里，最少也要投资近20亿元，加上根治罗湖水患需要的巨额资金，这对于当时的特区简直是一个不敢想象的天文数字。
对于深圳发展的资金来源，邓小平早就明确指示：“中央没有钱，你们自己去搞，要杀出一条血路来! ”
吴南生后来回忆起这一段焦头烂额的日子时，感叹道:“我的脑袋简直被压扁了。”
当时主管基建的深圳市副市长罗昌仁回忆说：“国家对深圳的投资，当时只有百分之二，现在算来只有百分之一点几。”
当时骆锦星是上任不久的深圳房管局副局长，也被任命为罗湖小区建设指挥部副指挥官，同时也是1980年初以6个人4部旧单车组建的深圳经济特区房地产公司的总经理。作为房管局副局长，他的任务就是给深圳建房，但却没有钱。
“香港人启发了我们，香港财政收益三成以上都来自土地拍卖。于是我们就想到了租地的方法，用土地换资金。”他回忆说。
1980年与香港妙丽集团的刘天合作就是骆锦星的第一步。合作“罗湖小区有0.8平方公里，当时预计能收到15亿元土地使用费。这个钱我们就可以去做五平一通。”骆锦星回忆当时的想法说。
此后，通过谈判，深圳出地，妙丽出资，利润按深房85%、妙丽15%分配的方式合作，一年后建成了中国第一个商品房小区——东湖丽苑。
从“违宪”到“修宪”
深圳的做法立刻招致了种种批评。有报纸公开刊登《旧中国租界的由来》，影射特区的“土地出租”就是“租界”。有人公开吹风:“深圳发生了惊天卖国案”。作为“第一个吃螃蟹”的人，骆锦星也自然成了被攻击的目标。
所幸的是，从中央到地方领导的认可和支持给骆锦星“壮了胆”。“邓小平来深圳视察的时候，登上了罗湖小区国际商业大厦的楼顶，彭真等中央领导都来看了，并且都对这种方式表示了认可。”他说。
有了中央的认可，深圳的试验步伐也加快了。
1982年，深圳官方开始悄然进行土地资本化探索，按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。这使得内资企业独立房地产开发成为可能。
1982年，深房向银行贷款30万人民币，独资兴建了深圳第一个高级别墅——怡景花园。
随着地方实践的深和法规的完善，到了1987年，“修宪可以说是水到渠成了。”陈国强说。
1987年上半年，深圳两度邀请国家土地管理局和国内各界专家齐聚深圳进行理论研讨。之后又召开了17个市的市长会议，讨论试点工作。在“第一拍”前的3个月，深圳率先在国内分别以协议和招标的形式，有偿出让了两块商品房用地。
不过，陈国强指出，虽然有了“第一拍”，但从1987年直到2001年国家住房货币化改革之前，深圳的土地拍卖进展并不顺利。据《1997年深圳房地产年鉴》显示，截至1996年底，深圳市国土部门共签订出让的3615宗土地中，协议出让占到75%，招标只占3.3%，拍卖仅占0.7%。从1987年到1998年11年间，深圳通过拍卖出让的土地仅有7宗。（钟园）
1991·万科上市
1991年1月初的一天，深圳蛇口菜市场笼罩在一片灰蒙蒙之中，伴随着淅淅沥沥的小雨。
在若干年之后，孙璐还清晰地记得当天的若干个片断。
和菜市场的其他摊主不同，时任万科集团副总经理的孙璐跑到菜市场摆摊叫卖的商品是万科的股票。
“当时我找到菜市场工商管理所的同志，人家都觉得奇怪，没听说过上这儿摆一摊位卖股票的。”孙璐回忆。
就是通过到菜市场摆摊，万科一步一步完成了股票的推介认购。在该月的29日，万科正式在深圳证券交易所挂牌交易，代码0002。由此踏上了万科万亿市值的征程。
相比17年后今天的房地产企业的上市路径，万科彼时的上市之路显得原始而让人忍俊不禁。不过，在那个特殊时代的赤脚上市，于万科而言意义深远，于房地产行业而言意义更为深远。
“通过上市打通了融资渠道，万科建立了相对完善的公司治理结构，推动了其第一轮扩张。是万科发展历程中最为关键性的选择。”华本时代品牌顾问中心总经理周金旺如此评价。
更为重要的是，把万科上市放到房地产行业的发展历程中，万科上市的意义凸现出来。借用美国宇航员阿姆斯特朗在月球上踩下第一个脚印时说的那句注定永传不朽的句子，万科上市是万科的一小步，却是房地产行业发展的一大步。
万科上市，不仅为资金密集型的房地产行业找到了一条宝贵的资金渠道，而且开创了一条房地产企业做大做强的路径，由此树立了房地产企业走向规范化管理的一个标杆。
榜样的力量是无穷的。继万科、金地等公司之后，广州房地产界凭借“上市”的路径迅速崛起了合生、保利、富力、碧桂园等一大批巨头，越来越多的房地产企业开始效仿前人走过的路子而借道资本市场。风起云涌的上市浪潮不仅席卷A股，还流传到香江。
根据统计，截至2008年1月9日，A股房地产板块企业数已经达到121家。
回过头来重新审视，不得不感谢万科作为第一家上市的房地产企业充当的启蒙者的角色。（王晓伟）
1995·海南地产泡沫破灭
1993年，今天耳熟能详的地产重量级人物们都还年轻。那一年，王石42岁，任志强42岁，黄怒波37岁，张宝全36岁，冯仑34岁，潘石屹30岁，孙宏斌30岁，当时他们中最有钱的朱孟依也只有34岁。他们都不同程度地经历了那一场泡沫的洗礼。而后来者，因为更年轻，大多没有亲历，从而谨慎地使用着发言权。
邢女士，现任内地某知名国企上市集团房地产公司老总，1992年被派往海南，1995年返回，期间尽睹了海南地产开发从沸点到冰点的过程。在记者的采访名单上，她的身份之所以特殊，还因为她是当年海南淘金者清一色男人中为数不多的女性。而且在时间上，她恰恰是“大佬”级亲历者潘石屹们的接力人。
“1989年我去了海南。海南特好！整个气氛都特别自由，周围大部分也都是北方人，大家都是闯天下的，什么都能谈得来。那时候挺穷的，可我穷，还有比我更穷的！”这是潘石屹初到海南并掘到第一桶金之前的感受。
邢女士却这样描述她初到海南时见到的景象：“那时的走私车直接从海船上拖下来，沿着沙滩由拖夫拖到岸上，一人拖一辆车给200元。这对内地来说可是个大数目。”
邢女士或许后来才知道，她所见之时正是海南的走私发财路将至尽头之时。这个场景也成为海南地产泡沫起因的注脚之一。为什么这么说？
海南1988年建省后要发展，要发展就向国家要政策，于是特殊的出口政策、开放股市、房地产政策就成为海南的三大争取目标。
“走私”这个词已经有点遥远和陌生了，但在上世纪80年代～90年代，“走私”是热度堪比当今“房价”的热门词汇。海南要到了特殊的出口政策，从而也出现了大批进口汽车转运到内地的牟利行为，当海关把这种经营当作走私查究之后，对于经济荒蛮时代的淘金者来说，走私发财的捷径断了。而邢女士所见的正是走私车利润之丰的写照。
那么股市如何？当时中国缺乏专业经营股市的人才，规章不健全，资金管理不善。而且“沪深两地股市已经足够，不能再添一个海南，否则还不知道要乱成什么样子。幸亏中央没有松口”，经济学家徐滇庆说。
股市和走私被堵，房地产开发就成为发财捷径。一时投机炒作盛行，“房地产需求与价格完全正相关，呈现了典型的泡沫经济特征”，徐滇庆对记者分析。
事后证明，这个捷径一旦被开发，泡沫的出口一旦被打开，局面变得不可收拾。
很多在1989年后每亩十几万元、几十万元拿到的地，在1992年早已飙升至每亩300万元以上，到1993年涨至最高位680万元/亩，涨速惊人。
是泡沫总要破灭的。
1995年～1996年海南有600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。同年的北海，一个30多万人口的城市里留下了130多个、共计120多万平方米的烂尾楼，还有大片闲置土地。
当年金融调控一来，国有银行成为最大的买单者，“而这从根本上讲，也是全民买单”。
“为什么他们不低价抛出去呢？那么多楼烂在那里，看着真浪费、真可惜啊。”
这个问题现在看来有两个层面的答案。第一个层面是比较普及的知识，当年的海南并没有工业支撑，经济发展薄弱，根本不足以接盘这些庞大的资产。也就是说，想抛难道就能抛出去吗？
第二个层面的答案则由深谙当年国企规则的邢女士提供颇为妥贴。
“海南不少高档住宅的投资者都是国企和事业单位，他们宁肯空置也不愿降价。原因是，如果降价处置这些资产，就会出现账面损失，其负责人可能会承担法律或行政责任，僵持在那里，反而会保留较高的资产数字”。这就是不想抛怎么能抛出去呢？
“不是因为当时房地产市场的价格刚性，而是因为当时的国企在财务管理上的严重欠缺。这种自欺欺人的结果就是巨额亏损和壮观的烂尾楼”。徐滇庆在理论上肯定了这一点。
“当然，对海南来说，也长痛不如短痛。要不然，海南的烂尾楼可能20年也消化不了。即便是当年政府采取了那样的断然措施，海南的烂尾楼也消化了10多年”，章林晓如是总结，“而且，四大国有银行的坏账靠剥离才抹去，为了剥离坏账，而设立了信达、华融、长城和东方等四大公司”。而我们知道，这些为解决海南泡沫事件而作的努力，也成为一把双刃剑，直到今天遗留问题仍在。（葛云）
1997·北戴河会议
“1997年的那次会议只是一个课题组会议。当时的央行行长戴相龙需要一些数据，为此我们马上组织了一个课题组。”回忆起10年前在北戴河召开的那次小型研讨会，中房集团原党委书记兼董事长、现任中房集团理事长、中国企业家联合会执行副会长孟晓苏依然记忆犹新。
更令当事人心生感慨的是，谁都没有想到，正是北戴河的那次小型研讨会，成为房地产业被列入国家支柱产业的前奏。“近10年来，中国的房地产发展迅猛，可以说，那次会议对行业的影响是非常深远的。”记者采访一位业内人士如是评价。
据当时的重要参会人之一、建设部原副部长、中国房地产业协会名誉会长杨慎介绍，“这次会议是《住宅建设成为国民经济新增长点的研究》课题组组织召开的，孟晓苏任组长。”
彼时，杨慎正是这个课题组的顾问，其他顾问还包括洪虎、陆学艺、谢家瑾、郑新立和桑荣林等。杨慎回忆，为了落实中央关于发展住宅建设、培育国民经济新增长点的指示精神，1996年10月，国家体改委、建设部、国家计委、国家科委及中国房协等单位商定，以中房集团发展研究所为主，成立了《住宅建设成为国民经济新增长点的研究》课题组。
“那时候朱镕基总理已经讲过话了。”坐在中房集团宽敞的办公室内，孟晓苏向记者回忆。他所提到的讲话，指的是1996年6月朱镕基总理在国务院的常务会提出，住房建设可以成为新的国民经济增长点和新的消费热点。
“那个时候还不适合提房地产业，因为当时房地产业还受到国家的严格控制。所以1997年都没有召开过研究房地产的会，国家所有研究住房的会议说的都是住房建设。我们的会议也没有提房地产业，也只是说的住房建设。”当记者问是否在北戴河会议上提出建议将房地产业作为我国支柱产业的时候，孟总笑着纠正了记者的说法。
“我记得当时会议中确实有提到房地产业和建筑业的不同。房地产业要比住宅建设更宽泛，其中还包括了基础设施、配套设施建设等。”孟回忆起当时会上的一个细节。
尽管1997年的北戴河会议并没有明确提及房地产业是支柱产业，在这个研讨会上，专家们提出把住宅建设列为国民经济新增长点。但毫无疑问的是，这一提法成为房地产业列入国家支柱型产业的前奏。
1998年7月，在大连的一次房地产研讨会上，孟晓苏建议要把房地产业作为支柱产业。当时中央正在制定“九五”规划。2000年，在时任建设部副部长杨慎主持的一个房地产会上，孟晓苏再次提出了中国有几个支柱产业，比如制造业、房地产业等。
“我记得很清楚，我和顾云昌都在场。当时我还用图像说明了为什么房地产业是支柱产业。这个提法立刻在会上引起了热烈的讨论，到会的人一致认为是该提了。2003年，房地产业是支柱产业的提法写进国务院18号文件。”虽然事情相隔10年之久，孟晓苏对那些往事却如数家珍。
“当时提出将房地产业作为支柱产业确实是有其历史背景的。1997年的时候，我们国家经济出现通货紧缩，也是在这一年，亚洲金融危机爆发。中央提出要促进消费、扩大内需、推动生产，而房地产业在GDP中所占比重较大，产业关联度高，理所当然成为了拉动中国经济增长的新动力。”上述业内人士表示。
支柱产业地位的确立，推动了房地产业的快速发展。一连串数字似乎也证明了这一切：2000年以来，房地产投资年增长率都保持在20%以上的高位，即使“国八条”出台后导致房地产市场有所降温的2005年，全年房地产开发投资仍高达15759亿元，同比增长19.8%，占全社会固定资产投资的18%。（张健铭）
20022·土地招拍挂
2003年12月8日，多年以来土地协议出让制度下“拼关系、拼背景”的拿地逻辑，在这一天彻底被历史否定。
当天，被称为“世纪第一拍”的北京市大兴区黄村卫星城北区1号住宅项目用地拍卖会在北京国际饭店会议大厅拉开帷幕。现场座无虚席，除了北京天鸿、住总、华润、天津顺驰和广东富力等10家参与竞拍的实力发展商外，更包括国土资源部部长、北京市常务副市长在内的土地主管官员、拍卖同行以及60余家中外媒体，此等盛况前所未有。
在广东著名拍卖师陈少湘的主持下，各路买家以1000万元为最低加价幅度，竞相报价争夺黄村1号地。现场气氛紧张而热烈，火药味十足。顷刻间，地价就在4.3亿元人民币的起拍价基础上翻了逾一倍。
胆寒心虚者渐次退下。最后的角逐留给了北京天鸿和天津顺驰，使此次角逐充满悬念：按照一些人的惯性思维，地缘和人脉都极具“本土优势”的北京天鸿肯定是最终胜出者。但“价高者得”的新式游戏规则，恰恰颠覆了这项主导中国土地交易多年的惯性——以9.05亿元人民币的压倒性高价，天津顺驰最终夺冠。
一时间业界哗然。这次土地拍卖的成功，为北京经营性用地市场化迈出了具有转折意义的一步。
事实上，早在2002年5月9日，国土资源部签发11号文件(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》)时，“世纪第一拍”的“革命火种”就已埋下。
针对沿用多年的土地协议出让方式易滋生腐败、造成暗箱操作、导致国有资产流失等问题，11号文件要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。此举被业界称为新一轮“土地革命”的开始。
中国人民大学土地管理系教授郑华接受记者专访时曾总结说：招拍挂制度的最大使命体现在两方面：其一是使土地供应有计划、有节制，不再像以前一样主观随意、四处开花，让市场变得健康良性，而不再像以前那样参与者无法依据土地供应来合理预期市场；其二是使土地价值显化，避免国有土地资产的流失。
事实证明，土地出让方式的改变对中国房地产行业的影响是刻骨铭心的。
透明公平的土地出让制度给予了中国房地产企业，特别是非国资背景的地产企业迅速崛起及异地扩张的机会。
然而，硬币的另一面是，土地招拍挂在“价高者得”这一竞争环境下，近几年全国各地屡屡出现“天价”地。
2007年7月24日，经过1个小时的激烈竞价，北辰实业和北京城开组成的联合体以92亿元的天价夺得长沙新河三角洲地块，超出起始价（46.38亿元）45.62亿元，创造了国内土地单幅成交价最高纪录的全国新地王。
从直观的层面来看，土地拍卖增加了政府的财政收益，却把高地价成本留给了开发商，把高房价留给了购房者。
尽管招拍挂仍旧因“先天缺陷”而饱受争议，但其并未就此停止不前。
2006年，有两项制度创新性尝试值得关注，其一是“土地成交价格申报制度”（即业界俗称的“勾地”制度）的提出，其二是工业用地出让实行招拍挂。
2006年年底，北京广渠路36号地块的土地出让中，土地出让方创造性尝试了“综合评标”、“成品房限价”等做法，此举一度被业内视为对既有“价高者得”竞地原则的一次颠覆。
但梳理中国房地产的发展历程，没人能否认，土地招拍挂制度所发挥的积极贡献及其新“土地革命”的意义。（王玉光）
2005·房价狂飚
尽管时隔两年多，朱先生跟记者谈起那次浦东的遭遇，脸上依然有一种气不平的神情。
2005年10月29日，想在浦东投资房产的朱先生很不开心。因未电话预约，朱先生在浦江边的汤臣一品售楼处遭到了拒绝。但不久朱先生就灰心离去：即使留下名片预约，他的个人资产也没达到4000万元的标准。
从湖南某县级市来上海旅游的林氏夫妇这天登上了金贸大厦的顶层，看到了汤臣一品。陪同的上海朋友说：“这是全国最贵的房子，每平方米售价11万元。”在其旁边，是2005年度上海住宅销售冠军财富海景公寓，均价4.5万元/平方米，只是汤臣一品的1/3强。林氏夫妇算了下，买2平方米的汤臣，可以在老家买一套110平方米的房子，上一年可以买上近两套。
汤臣一品的出品人、曾做过电影导演的徐枫说过：“选一个好故事是最重要的。”“只献给巅峰世界的杰出人物”的汤臣一品，在房价狂飙的全国图景下做了聚光灯下的主角。
家在北京的刘小姐清楚地记得2005年3月。当时她看上一套房子，正在犹豫，突然周围的朋友都劝她不要买了。
“因一个叫国八条的文件。”刘小姐说。这是国务院办公厅发出的《关于切实稳定住房价格的通知》，第一次明确要采取有效措施，抑制住房价格的过快上涨，并要求省级人民政府对本地区稳定房价工作负总责。“也许会变！”刘小姐回忆当时想法说。
关于调控文件里直接点名抑制房价，北京师范大学房地产研究中心教授董藩说：“到2004年底的时候，房价的形势已经很紧张了，各方都在琢磨这个事。”
“国八条的核心是要压制虚火，主要以长三角为重点。”中国房协原秘书长顾云昌接受媒体采访时分析。
这影响了全国。在一家房地产公司研究部任职的刘毅对这年3月同样记忆犹新：历年来北京住宅月成交量最大的一次，共200万平方米。但因国八条等政策出台，月底猛跌至谷底，并开始了长达5个月的低迷，至8月才止跌回升，但始终未超过3月。
这成为全国同期写照。建设部的相关数据显示，很多城市5月份商品住房日平均交易量明显下降，其中上海、杭州、北京、南昌、厦门等城市日交易量下降20%以上。
“连续的调控政策使得市场开始观望，或者说低迷。”董藩说。
不过房价并未在市场低迷中如刘小姐所愿有所下降，原来看上的房子二期价格每平方米涨了2000元。刘小姐懊恼不已。
著名经济学家谢国忠同样难堪。到2005年的最后一天，他预测的 “房产泡沫崩溃说”还是没有实现。反而，关于他和朋友的故事成为上海炒楼人口口相传的笑话。
在2006年政府工作报告中，总理以“痛心”表达了对房价涨幅未能得以控制的遗憾。
2006年度宏观调控以国六条拉开大幕后，九部委从15条开始，陆续出台数十个房地产调控政策，囊括住房结构、土地管理、税收、信贷、反腐败等各个环节。
而几乎每一个政策都遭到了学界多方面意见的批判。如土地，严格控制出让的方向得到普遍赞同，但控制的节奏却无法得到统一认同。
2006年，全国房价涨幅达5.6%。
对此，有些人很高兴。
与2005年调控伊始，开发商组织万言书上书中央不同，经历了高密度洗礼的开发商开始姿态强硬。爱皱眉的炮筒子任志强是著名代表，他公开表态：“政府越调，房价越涨。”
谢国忠的专业知识不被市场买账，北京房价走势则很配合地给反方任志强打出了10分。自2005年7月“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布，北京房价连续上涨15个月，并在2006年10月份以10.7%的涨幅领先全国。
明星任志强关于房价的各种论断，“炒房无罪”，“房地产品牌就应该有暴利”，“只为富人盖房子”等等，总是瞬间激起全民道德指责。
与此同时，任志强却逐一击溃了老百姓在高房价下的自救运动，从“购买小产权房”、“集资盖楼”、“不买房运动”、“自建房运动”无一幸免，全部流产告终。
市场验证的胜利者任志强曾给出了房价持续上涨的四种原因：第一是成本推动，包括土地成本提高，税费增加等；第二是质量提高；第三是需求推动，供不应求；第四是结构型推动，比如经济适用房比例下降，商品房比例上升，总体价格上升。
其中，供需关系不平衡又被视作最重要的决定因素。但平衡北京商品房的供需关系，“除非有一天山西也能提供这么好的公共产品，富人们不用集中到北京来。”任志强说。（张小梅）
2007·开启“物权时代”
2007年年底，首都16家新闻单位与国内知名经济学家联合评出了“2007年中国十大经济新闻”。其中，“《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）获通过”一条荣登榜首，被公认为年度最有影响力的经济事件。
作为“迄今为止招致最多议论的民法草案”，《物权法》似乎天生不凡：一般而言，三次人大常委会审议就可通过一部法规，但《物权法》草案却要兴师动众、集全国民法学界之力，历经13年、7次审议修改，直到第8次才通过。这在新中国立法史上实属罕见。
2007年3月16日，《物权法》在十届全国人大五次会议上以2799票赞成、52票反对、37票弃权的表决结果通过之际，《物权法》草案起草专家小组负责人、我国著名民法专家江平在接受媒体采访时表现颇为镇定：“前前后后这么长时间，我的心情已经很平静了。”
《物权法》之所以受到社会普遍关注，缘由恰在于，它在公有制经济为主体的社会体制下，触及到了“私有财产”这样一个敏感的话题。正因如此，在立法过程中，《物权法》甚至一度被某些学者怀疑为“违宪”。
在《物权法》涉及房屋70年后产权归属问题的条款中，明确规定住宅用地可以自动续期。这被业界普遍解读为把“私产”变成“恒产”。在中国社科院法学研究所研究员、《物权法》起草建议稿负责人梁慧星看来，这恰恰是制定《物权法》的一个重要目的：就是“要让买了房的人、有了财产的人安心”。只有让人们对自己的财产有信心、并能够作为遗产留给子孙，他们才会积极买房，房地产市场的需求才会不断地旺盛。
且不说这部有待实践验证的法典究竟开启了什么样的时代，单是从重庆“钉子户”夫妇决绝的拒迁姿态中，就可以看出，至少《物权法》已让中国的私有财产观念深入人心。
当媒体请江平为《物权法》写点寄语时，这位年近八旬的老人沉思片刻，毅然写下“《物权法》的通过是重要的一步，但更重要的是法律通过后的实施”这样一句耐人寻味的话。
作为一项重要的民事基本法律，《物权法》不仅涉及国家的基本经济制度，也关系到普通民众安居乐业的具体利益，尤其影响到房地产业的发展。而面对“物权时代”来临的种种变化，中国房地产业必须要比以往任何时候更战战兢兢、更遵守契约精神、更具理性。
有人认为，中国的房地产就像野地里的歪脖树，歪歪扭扭地茁壮疯长。疯长是因为土质太肥沃，持续近30年的经济高速增长、势不可挡的消费需求，以及深不可测的消费潜力，使中国房地产一路狂飙。但又由于体制不顺和起点不齐，其“歪脖”的病症始终未得到根本纠治，相反衍生的问题越来越多。
要厘定中国房地产的纷争、健全基本的游戏规则，《物权法》被寄予厚望。《物权法》中与房地产业相关的重要规定包括：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。
在建设用地使用权续期问题上，《物权法》区分住宅用地和非住宅用地，分别做出规定：住宅建设用地使用权期满的自动续期；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。
此外，《物权法》还规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，如占用公共道路的停车位，均属业主共有。
这些规定，至少会导致几个明显的趋势在未来出现。例如，由于确立了私权的神圣，将使更多拆迁户依据《物权法》来维护自己的合法权益，城市动拆迁难度势必会加大。同时，也可能出现更多地产商和机构投资者更多地持有物业、进行长期经营的趋势，等等。
虽然《物权法》不是解决所有房地产问题的灵丹妙药，但我们依然可以合理预期，它的实施将为一系列房地产纠纷问题的解决，提供依据和标准。房地产领域的相关制度、规定，也将为适应《物权法》要求而做出一系列调整。这已为未来中国的房地产业预埋了变量。（王玉光）
中国房地产大事记（1949年~2007年）
●1949年
新中国确立了土地的社会主义公有制。宪法明确规定"任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。"这就形成了旧的国有土地使用制度的主要特征：一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。
●改革开放前
中国城镇国有土地实行的是统一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。
●1979年
☆7月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出了"土地使用费"的概念。
●1980年
☆1月，《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些?》一文，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。自此，我国理论界和实际工作者，开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。
☆7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费，深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。
☆8月，全国五届人大常委会通过的《广东省经济特区条例》中，以法规的形式肯定了"国有土地有偿使用"的原则和"以外商独资、合资、合作"等方式引进外资开发经营土地资源的做法。
●1983年
☆2月，《经济日报》报道中国人民银行负责人谈话：国家鼓励私人购房、修房，今年要试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。
●1985年
☆6月，《中华人民共和国土地管理法》颁布。8月1日，国家土地管理局成立。标志着我国土地管理工作纳入依法管理的轨道；但是由于当时正是我国经济改革的初期阶段，土地管理带有浓厚的计划经济色彩。
●1986年
☆1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会。会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室。
●1987年
☆8月1日，烟台市住房制度改革开始模拟运行。同日，《土地管理法》正式实施。2日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》，决定自1987年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。
☆12月1日，深圳率先敲响了拍卖国有土地使用权的第一槌，突破了土地使用权不允许转让的法律规定。
●1988年
☆4月12日，《宪法》(修正案)规定，土地使用权可以依照法律的规定转让。这是一次历史性突破，是我国土地使用制度的根本性变革，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性。
●1990
☆1990年国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》。
☆1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
●1991
☆1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码"0002"。2008年初，公司市值也已经达到2000亿元。
●1992
☆1992年小平"南巡"之后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间，该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热，也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔。
●1993年
☆1月1日，建设部发布《城市国有土地使用权出让规划管理办法》。这一办法所确定的原则一直延续并影响至今，仍作为房地产土地出让管理的重要规则。
●1994年
☆7月5日，通过《中华人民共和国城市房地产管理法》(1995年1月1日实施)。这是继《土地管理法》之后规范房地产市场的第二部重要法律，标志着中国房地产法制逐渐走向完备，地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法。
☆7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》颁布实施，从此住房公积金制度开始全面建立，促进了住房观念的转变。
●1995年
☆随着国家宏观调控的到来，海南房地产泡沫破灭。
☆国家正式全面启动安居工程。
●1996年
☆3月1日，《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》实施。
●1997年
☆当年夏天，十五大召开前夕，《住宅建设成为国民经济新增长点的研究》课题组在北戴河组织召开研讨会。会议提出把居民住宅业列为国民经济新增长点。房地产业开始成为支柱产业。
●1998年
☆ 4月7日，中国人民银行出台《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，全面实行购房按揭政策，鼓励住房消费，并极大推动了商品房建设的投资。1998年中国建设银行(601939行情,股吧)发出了中国的第一份个人住房抵押贷款，正式拉开了贷款买房的序幕。
●2000年
☆6月24日，由王石、卢铿及中国城市房地产开发商协作网络倡议发起的"新住宅运动"大会在上海召开。中国房地产企业由此开始"抱团打天下"。
●2001年
☆3月12日，北京天鸿宝业(600376行情,股吧)房地产股份有限公司（600372）在上交所挂牌上市，标志着长达8年之久的房地产公司上市禁令解冻。一个月后，金地集团（600383）上市，从而揭开了新一轮房地产市场快速发展的序幕。
●2002年
☆5月9日，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号文件），叫停已沿用多年的土地协议出让方式，11号文件的颁布被业界称为"新一轮土地革命"的开始。
●2003年
☆6月13日，央行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，简称121号文件，引起轩然大波。SOHO中国公司董事长潘石屹当时表示，这是"近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知"。
☆12月1日，于凌罡以"蓝城木鱼"的网名在网上发帖，号召想买房的网友联合起来自己建房，国内合作建房起步。但由于缺乏相关的政策法规以及受制于土地瓶颈，合作建房模式在艰难中前行。
●2004年
☆3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号令）。71号令要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让。开发商需在两年内实施开发，否则土地将被无偿收回。"8?31"土地大限由此得来。
●2005年
☆3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)，首度明确要采取有效措施，抑制住房价格过快上涨，并要求省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责。一个月后，新"国八条"出台。
●2006年
☆5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出促进房地产业健康发展的六项措施，涵盖住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等多个方面。
☆5月29日，国务院办公厅下发建设部等九部委15条《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》》，细化"国六条"，并提出90平方米、双70％标准。
☆7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，强制征收二手房转让个人所得税。
☆8月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，细化招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围。
●2007年
☆1月16日，国家税务总局下文宣布开征土地增值税。
☆3月16日，《物权法》在"两会"上通过。
☆7月10日，由国家外汇管理局下发的、被业内称为"130号文件"的"限外令"出台。
☆9月27日，央行、银监会共同发布通知，将第二套房首付提至四成。
☆10月9日，国土资源部"39号令"出台。国土资源部重拳出击"斗地主"。
☆11、12月，广深房价下跌引发楼市拐点说。
☆12月25日，建设部住房保障司低调亮相。
（本组文章摘自1月14日《中国房地产报》，作者均为该报记者）