“大部分是空的，两年多了，还有一多半没有卖出去”。2008年1月26日在顺义，保安指着近似荒凉的120栋别墅说，“平时很少有人来住。”
北京房地产交易市场内部数据令人震撼——在北京，2007年单价每平方米2.5万元以上的住宅仅仅出售了1980套，此类住宅2008年的市场供应量为9206套，依照此速度，整个市场的消化至少需要4年以上。
“别墅占地面积相当大，容积率非常低，而且空置多，解决居住功能少，是一种浪费。”国土资源部的官员说，“别墅和高档住宅的涌现也不断地推高了北京房价，容易形成泡沫。”
而从2007年12月开始，北京市政府也开始首次全面对空置和闲置房进行摸底调查。
豪宅滞销
北京市房地产交易网最新的统计显示，高档公寓、别墅项目等豪宅销售自去年7月起连续下跌，目前月销售量不足去年同期销售量的三分之一。
第一中国房地产发展集团的市场部经理表示，高档住宅并不像普通住宅那样需求大，因此销售周期长，速度慢。同时，他表示豪宅领域的好项目很容易卖掉，不好的项目可能永远卖不出去，不像普通住宅那样即使有缺点也有需求。
在已经辞职的售楼员李丽眼里，有关高档住宅和别墅的欺骗信息比普通住宅更多。
“豪宅总是强调消费者是跨国公司的CEO、高管、IT技术、文化和商业精英等高尚人士，实际上他们所占的比例并不多，北京的豪宅2/3左右都是非本地人购买，也就是说，大多数是来自全国各地的暴发户或者官员购买。”现在做一家媒体广告总监的她说：“别墅是一种生活方式，真正想享受别墅生活方式的人大都对郊区的别墅失望，那里的环境、交通就如农村，在中国，别墅更多是投资品。”居住在东五环边上一个非独栋别墅的张女士，指着乱糟糟的道路和周边嘈杂的集市说：“在郊区住并不是中产享受而是折磨。”这位在写字楼上班的律师愤愤地表示，她本来想居住于一种“生活方式”，但得到的是失落的梦想和一个夜晚不能走出大门的家。
这印证了保安所言，“已经入住的房主全国各地的人都有，但是很少见到他们来这里住。”他笑着说：“我们成了独守空房的人。”
国家发改委经济研究所王小广研究员表示：“毫无疑问，高档住宅投资消费要远远高于居住消费，因为北京成为全国富人的投资场所，中国低风险的投资机会太少，投资房产是比较安全的保值方式。”他观察，一般要求出租或者转手交易而得到一定回报率的投资客户并不多，“大部分是不计收益，但潜意识里需要保值的投资客户，比如那些山西的煤老板”。“对价格的敏感度低”是这些豪宅者消费的特色，“他们看准了就买”。
但是，从2003年开始繁荣的北京楼市现已陷入彷徨。“刚开始便宜，供应也少，有升值的空间，但是现在太贵了，投资者和消费者变得犹豫不决。”王小广分析，现在，经济调控措施的持续强化，让人们对未来预期产生怀疑，以投资为主的豪宅交易也开始大幅下滑。
“目前北京高端地产市场已进入有价无市的阶段，尽管公开的统计数据显示价格一直在涨，但是没有交易量的价格上涨只能说地产商越来越依赖房价上涨的谎言恐吓消费者买房。”王小广说。
外资攻略？
“实际上，别墅并不是生活必需品，甚至算不上满足居住需求，因为很多人买别墅是为了投资甚至只是偶尔去度个周末，预测人们可能因为别墅停止供应而愿意出更高的价钱是一种曲解，人们可买可不买，毕竟，在中国真正可以消费和需要别墅的人群实在是太少。”西南证券地产分析师张刚介绍，“这就是为什么外资很少进入这个需求被夸大的危险市场，在北京的豪宅市场，外资几乎不存在。”
“实际上，外籍人士由于工作的流动性很大，大部分喜欢租住公寓而不是购买房屋。在中国，地产交易对他们来说是一个非常麻烦的事情，真正的外国人可能只是为了居住而不会是为了投资购买住房，但居住对他们很多人来说是暂时的，”张刚分析道，“中国人一厢情愿地把外国人来中国投资房产的热情夸大了。”
外国人在北京所占住宅消费大约10％，而上海超过30％，“但是，这些所谓的外国人都是拿外国护照的中国人或者港澳台同胞，真正的西方人少之又少”。
（摘自《凤凰周刊》2008.6）