转换到繁體中文

您的位置 : 首页 > 报刊   

[都市]深圳2007房价暴涨背后的秘密
作者:张 悦 余 力

《人民文摘》 2007年 第09期

  多个检索词,请用空格间隔。
       
       素来以速度和财富著称的深圳,如今却发觉速度与财富的结合令它眩晕:这个城市以前所未有的速度诞生着百万富翁、千万富翁、亿万富翁,同时以前所未有的速度让更多的人远离住房梦想。
       癫狂的深圳楼市
       18个月以来,深圳经历了一次史无前例的房价狂飙:平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米,仅今年头6个月,房价就上涨了50%。
       2006年底,观澜高尔夫推出160多套别墅,600多户闻讯抢购,近千万元一套的豪宅每两三分钟成交一套——或许不比卖白菜更慢。眼看可能出局的买家竟然高呼:“别抽签了,干脆现场拍卖吧!”
       2007年6月底,深圳福田区欢乐谷附近一个叫“纯水岸”的楼盘到达了它的巅峰,那里卖出了一套单价7300多万的别墅,每平米价格高达14万元。
       房价的上涨,已把太多自住需求抛离。楼市,已是投资者的盛宴。他们对上涨的预期,甚至强于地产商——只要继续上涨,就意味着获利。
       “像炒股票一样,他们一波一波地在炒房子。现在的房产证就跟烫手山芋一样,过不了几个月就转一道手。”深圳发展银行高级业务经理高黑告诉记者,他见过一套房子,半年内转了三道手。
       深圳市房地产协会秘书长张文华则表示,“根据调查的结果,有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70%。”根据他的推测,全市范围内这一比例约为35%。
       “香港因素”也是深圳楼市猛涨的动因之一。2007年,香港听到了领跑全国楼市的深圳贴身追赶的脚步声。今年7月1日,从海上连接香港和深圳的公路桥“西部通道”正式通车。深圳这一侧,邻近的高级住宅区后海片区和红树湾区,新房价格从每平方米2万多元,上涨到3万、4万,甚至5万元。
       在另一处同样毗邻深圳湾的高档小区“红树西岸”,新开盘的二期的停车场停满了来看房的私家车,去年11月才入住的一期均价是32000元,而正在销售的二期均价已经达到45000元。销售价格已经超过对面香港新界的房屋整整一倍,并且已经接近了香港楼市的平均价格。
       到“红树西岸”看房的人群中,香港人和内地人各半。这里距离往来香港的西部通道只要25秒钟车程,这成了这家楼盘的卖点。
       “深圳市场上10%的房产交易来自香港的买家,每年一万套左右。”深圳房产协会秘书长、房产经纪人张文华透露。
       奇异的合谋
       今年1月27日,一个叫“金地名津”的楼盘在深圳会展中心开盘销售。近几年持续投资资产的金融分析师杨锐,一直看好深圳楼市,但对于当天的现场仍没有心理准备。准备购房的他看到等待摇号的4000人(约2000户),不由倒抽一口冷气——这个楼盘只有800多套。
       当场摇号抽签,抽中的每一拨10户依次选房。杨锐幸运地排进了第3拨,也是最后一拨。“进去一看,80%的房子都标明已售。”心仪的户型早已被人捷足先登,但看到如此情形,杨锐临时决定多买一套,他在剩下的户型里随便挑了两套。
       其他还在等待叫号的约1970户在一个小时后被告知楼盘已经售罄。现场立即混乱起来,人们激动、愤怒,大厅中的摩擦、争吵此起彼伏。
       就像参加了一次“轮盘赌”一样——作为奖赏,中奖者终于有资格掏出至少百万以上的巨款购买均价16200元每平米的房屋。可以计算出,中签率是1.5%;购房者中的老股民还记得,1992年百万人排队抢购股票认购证的那次,中签率是10%。
       和很多至今在网站讨伐开发商的市民一样,杨锐认定那次在会展中心1.5%的中签率便是其中手法拙劣的一例。
       他说:“我回去上网查那天成交的不足50%,也就是说房子根本没有卖完,我担心是完成手续时间不够,连着两三个星期上网查都是同样的结果,春节一过,开发商再出示公告说有一些退订的可以重新选房,这一次房价就是18000元了。”
       “时间就是金钱。”这一在深圳蛇口最先提出的口号深刻影响了中国。对于捂盘惜售追求房价“涨停板”的开发商来说,这个口号的确别有意味。
       2006年以来,楼市的投资者们和地产商们形成了奇异的合谋关系,“金地名津”的销售策略只是其中手法的一种,一些地产商采用了更为高级而合法的方式,它们在正式开盘前,会进行一段时间的公开询价,将关系户和普通购房者报出的价格累加制定出最终售价,这样的定价往往会提前覆盖未来的上涨空间,成为市场上的价格领导者,而实力较弱的开发商则可根据这样的价格确定己方售价,而投资者们在卖出二手屋时又是盯住新盘价格。
       价格继续上涨,地产商将获利,投资者也将获利,本应是价格谈判者的买卖双方,却不约而同地合谋定价,房价在这样的循环中渐次推高。盼望楼市下跌的购房者基本失去议价的机会——他们中许多人也已被逐离在房市之外。
       被透支的未来
       对于深圳而言,房价的支点并不是炒房者对上涨的预期,而在于这个城市的企业主和劳动者流汗越多、投资越多、赚钱越多,地价就被抬得越高,房地产像一块巨大的海绵一样源源不断地吸吮着这个城市其他行业创造的惊人财富。
       只是,房地产的利润已经开始压迫深圳的整个经济肌体。
       按照目前关内2万元的价格,一个年轻人如买一套100平方米的房子,他需要支付60万元的首付款,每月需向银行支付8000多元(30年)或10000多元(20年)的按揭。
       杨女士负责一家对外贸易公司,尽管她在华侨城的高级住宅市值已是原来的三倍,但依然对房价上涨愤怒不已。员工纷纷要求公司加工资,或是帮助贷款买房。“工资再加,也赶不上房价涨的速度,再这样下去,公司怎么办?”
       2005年来,深圳微芯生物医药公司总裁鲁先平在各种场合呼吁政府关注房价问题,“每次见到市领导,我都会提这个问题”。
       2001年他从美国回来创业,希望能研发出中国自己的基因药物,跑赢美国。他没有想到,首先跑赢美国的竟是深圳的房价。
       鲁先平在美国住在普林斯顿,与许多全球500强的CEO为邻,那儿80万-90万美元的房子,包括300-400平方米的别墅、很大的花园绿地、永久的产权。“同样的钱,现在在深圳连300-400平方米、好一些的楼房都买不到了。”
       公司成立早,主要的员工都已经在涨价前买了房子,问题并不大,但他已经招不到新的研发人员了,不论在国内,还是海外。“我们的人工成本不可能无限制上升。这样的房价,对于经济转型期必不可少的人才而言,已经是不可承受的压力。”
       在他周围,很多高新技术企业都在考虑离开深圳,他也在考虑。
       业内人士承认,与其说房地产创造价值,不如说房地产参与了财富分配,10%的利润也许是造房子应得的收益,其他部分都是土地的溢价和人们对未来的预期。如果一个城市的财富转移损害了这个城市创造财富的能力,悲剧就会发生。而这,在深圳或许正在成为可能。
       深圳,正面临着一个选择:保护既有的利益,还是保护这个城市的未来?
       (张 昆摘自《南方周末》)